"Kat Mülkiyeti Kanunu'nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin 5711 sayılı Kanun" 28 Kasım 2007 tarihli Resmi Gazete'de yayınlanarak yürürlüğe girdi. Bu kanun ile konut ya da işyerlerine, yapı kullanım izni alındıktan sonra kat mülkiyetine çevrilme zorunluluğu getirildi.

Kanunun geçici maddesi ile de eski yapılarda bu sisteme geçilmesi için iki yıllık bir süre tanındı. İki yıllık sürenin sonu olan 28 Kasım 2009 tarihine kadar bu yükümlülük yerine getirilmezse yapı sahiplerine 1.000 TL ceza kesilecek.

Kanunda çeşitli tuhaflıklar bulunuyor. Örneğin cezanın kesilebilmesi için "kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin, kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan belgelerden eksik olanların tamamlanması için diğer kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine yazılı bildirimde bulunmasına rağmen" gibi bir bir şart var. Yani herkes bunu öne sürüp cezadan kurtulabilir gibi görünüyor.

*****

Ayrıca kat mülkiyetine geçilebilmesi kat irtifakına sahip ortak maliklerin hep birlikte tapu idaresine başvurmaları gerekiyor. Yani gayrımenkuldeki herhangi bir kat sahibi ya da hissedarın direnmesi ya da bulunamaması bu işlem gerçekleşemeyecek. Oysa her bir kat sahibine ayrı başvuru hakkı tanınabilirdi.

Kat mülkiyetine çevrim işlemi için aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:

• Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet plânı ile yapı kullanma izin belgesi.

• Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28'inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.

• Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste.

Aidatını ödemeyenin gayrımenkulü diğer maliklere satılacak
Kanunla ayrıca aidat borcunu noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde ödemeyen kat sahiplerinin arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devir yolu açılmıştı. Bunun için; bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesi gerekiyor. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açabilecekler ve dava açmak istemeyen kat malikinin payı bankaya yatırılacak.

Ortak karar yoksa tadilat da yok..
5711 sayılı Kanun kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptırama yasağı da getiriyor.

Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmayacak