İnşaat sektörüyle ilgili önemli vergisel sorunlardan bir kısmı son yıllarda çözüme kavuşmuştur. Örneğin 7104 sayılı Kanunla; arsa karşılığı inşaat işlerinin hukuki mahiyeti, bu işlerde arsa sahibine kesilecek faturalarda emsal bedelin tespiti gibi hususlar hakkında düzenleme yapılmış ve böylelikle ihtilaf oluşturan pek çok husus ortadan kalkmıştır. Bununla birlikte, zaman içinde, belki de kaçınılmaz olarak, bir kısım yeni sorunlar ve ihtilaf konuları doğmaktadır.

Konut teslimlerinde uygulanacak KDV oranı, 01/01/2013 tarihinden itibaren yapı ruhsatının alındığı tarihe göre belirlenmektedir. Konuya ilişkin son düzenleme 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla yapılmıştır. Söz konusu karara göre, 01/04/2022 tarihinden sonra alınan yapı ruhsatlarına göre yapılan konut teslimlerinde, konutun net alanının;

-150 m2 veya daha az olması durumunda KDV oranı % 8,

-150 m2’den fazla olması durumunda ise satış bedelinin 150 m2’ye kadar olan kısmı için KDV oranı % 8, 150 m2’nin üzerindeki kısmı için KDV oranı % 18,

olarak uygulanır.

6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde 01/04/2022 tarihinden sonra alınan yapı ruhsatlarına göre yapılan konutların tesliminde, konutun net alanının;

-150 m2 veya daha az olması durumunda KDV oranı % 1,

-150 m2’den fazla olması durumunda ise satış bedelinin 150 m2’ye kadar olan kısmı için KDV oranı % 1, 150 m2’nin üzerindeki kısmı için KDV oranı % 18,

olarak uygulanır.

Diğer taraftan, 01/04/2022 tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konutlar için yapı ruhsatının alındığı tarihte cari olan hükümlerin uygulanmasına devam edilecektir.

Konut teslimlerinde uygulanacak KDV oranının yapı ruhsatının alındığı tarihe göre belirlenmesi hususunun meydana getirdiği en önemli tereddüt, yapı ruhsatında değişiklik yapılması durumunda ortaya çıkmaktadır. Bu noktadaki sorun, KDV oranın, yapı ruhsatının ilk alındığı tarihin mi yoksa değişikliğin yapıldığı tarihin mi esas alınarak belirleneceğine ilişkindir.

Vergi İdaresinin görüşü; inşa edilen konutlarda yapı ruhsatı sonradan revize edilmesi halinde, yapı ruhsatının ilk alındığı tarih göz önünde bulundurularak KDV oranının belirlenmesi gerektiği yönündeydi. Büyük Mükellefler Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 30/05/2017 tarihli ve 64597866-130-10042 sayılı özelgesi bu istikamettedir. Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 19/06/2020 tarihli ve 84974990-130[KDV.5/İ/28-2019/55]-E.162142 sayılı özelgesi ile; ofis ve/veya işyeri olarak ruhsatlandırılan bağımsız bölümlerin imar barışı ile konut olarak tescillendiği durumda dahi bu görüş sürdürülmüştür. 

Ancak daha sonra, İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 21/12/2022 tarihli ve E-39044742-330[Özelge]-1518444 sayılı özelgesinde konu hakkında görüş değişikliğine gidildiğinin ilk işareti görülmüştür. 10/01/2023 tarihinde ekonomim.com sitesinde yayımlanan “Vergi İdaresi KDV Oranı Hakkında Görüşünü Değiştirdi (mi?)” başlıklı yazımızda bu husus ele alınmıştır. Zikredilen yazıda; başta İstanbul olmak üzere pek çok şehrimizde ofis/büro olarak ruhsatlandırılan, buna karşılık boş halde bulunan önemli bir yapı stokunun olduğu ve bunların konut olarak değerlendirilmesi seçeneği için bu işlemlere KDV avantajı sağlamak amacıyla görüş değişikliğine gidildiği değerlendirmesi yapılmıştır.

Bu kez İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 23/05/2023 tarihli ve E-39044742-130[Özelge]-568231 sayılı özelgesinde; arsa üzerinde inşa edilecek taşınmazlar için firma tarafından hazırlanan yeni vaziyet planında; binaların temel formları ile taban oturum alanlarının, blok ve bağımsız bölüm sayısının ve niteliğinin, toplam inşaat alanının değiştirilmesi gibi esaslı değişikliklere gidildiği anlaşıldığından, ilgili Belediye tarafından başvurunun kabul edilerek yeni vaziyet planı uyarınca tadilat ruhsatı düzenlenmesi halinde, bu ruhsatın düzenlendiği tarih esas alınarak ilgili konut teslimleri için 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile belirlenen KDV oran hükümlerinin uygulanması gerektiği belirtilmiştir.

Vergi İdaresinin son görüşü uyarınca, yapı ruhsatında esaslı değişiklik yapılması halinde, bu ruhsatın düzenlendiği tarihte konut teslimleri için geçerli olan KDV oranı uygulanacaktır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4/y maddesinde esaslı tadilatın neyi ifade ettiği düzenlenmiştir. Buna göre esaslı tadilat; yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen veya yapı inşaat alanını veya emsale konu alanını veya taban alanını veya bağımsız bölüm sayısını veya ortak alanların veya bağımsız bölümlerin alanını veya kullanım amacını veya ruhsat eki projelerini değiştiren işlemleri ifade etmektedir. Özelgede geçen “yapı ruhsatında esaslı değişiklik” ifadesinin,  bu hususları kapsadığını düşünüyoruz. Ayrıca esaslı tadilat, ruhsata tabidir.

Yukarıda belirtildiği üzere, görüş değişikliği gayet iyi bir niyetle başlamıştır. Bu niyet, boş halde bulunan ofis/büro stokunun konut olarak değerlendirilmesi işleminde KDV avantajı sağlamaktır. Ancak gelinen noktada, görüş değişikliğiyle ilki ekonomik, ikincisi ise vergisel olmak üzere iki sorun doğmuştur. 01/04/2022 tarihinden önce alınan yapı ruhsatlarının, bu tarihten sonra esaslı değişikliğe uğraması halinde, % 1 KDV’ye tabi konutlarda oran  % 8’e çıkacaktır. Bu ekonomik sorundur. Vergisel sorun ise KDV oranının özelgeyle belirlenmesinin, verginin kanuniliği ilkesini ihlal etmesidir. Dr. İsmail PAMUK - YMM

https://www.ekonomim.com/kose-yazisi/yapi-ruhsatinda-esasli-degisikligin-kdvye-etkisi/698191