Maliye Bakanlığı, 08.08.2011 tarihinde yayınlanan 60 No.lu KDV Sirküleri ile kat irtifaklı taşınmaz satışları için KDV uygulaması konusunda görüş değişikliğine gitmiştir. Söz konusu Sirkülerin 8.2.1 ayrımının son paragrafında, “Diğer taraftan, konut olarak projelendirilen, inşaat ruhsatı da konut olarak alınan inşaatların henüz tamamlanmadan arsa payı veya kat irtifakı üzerinden satışları, konut sayılacak ve net alanı dikkate alınarak yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde KDV’ye tabi tutulacaktır.” açıklamasına yer vermiştir.

Buna göre, konut olarak projelendirilen ve inşaat ruhsatı da konut olarak alınan inşaatların henüz tamamlanmadan kat irtifakı üzerinden satışları konut sayılarak KDV’ye tabi tutulacaktır.

Konu hakkında verilen bazı Özelgelerin özetleri aşağıdadır:

“Konut olarak projelendirilen ve inşaat ruhsatı da konut olarak alınan inşaatların henüz tamamlanmadan kat irtifakı üzerinden satışları konut sayılarak KDV’ye tabi tutulacak, dolayısıyla kat irtifakı tesis edilmek suretiyle satışı gerçekleşen konutların 150 m²’den küçük olması halinde 2007/13033 sayılı BKK eki I sayılı Listenin 11. sırasına göre % 1 oranında KDV uygulanacaktır.”(İstanbul VDB’nin, 28.03.2014 tarih ve 39044742-130-648 sayılı Özelgesi)

“İnşaatınızın konut olarak projelendirilmiş olması ve inşaat ruhsatının da konut olarak alınmış olması kaydıyla arsa payı veya kat irtifakı üzerinden yapılan teslimlerinizin konut teslimi olarak değerlendirilmesi mümkün bulunmakta; tamamlanmamış konutun net alanının 150 m²’ye kadar olması halinde satış bedeli, bu bedel bilinmiyorsa emsal bedeli üzerinden %1, 150 m²’den büyük olması halinde ise satış bedeli, bu bedel bilinmiyorsa emsal bedeli üzerinden % 18 oranında KDV uygulanması gerekmektedir.”(İstanbul VDB’nin, 23.11.2011 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.19.02-019.01-2110 sayılı Özelgesi)

“Konutların inşaatı devam ettiği sürece vergiyi doğuran olay meydana gelmeyeceğinden katma değer vergisi hesaplanmaması gerektiği belirtilmiş ve henüz inşaatı bitmemiş konutlara ilişkin kat irtifakının devri halinde ise katma değer vergisi açısından vergiyi doğuran olayın kat irtifakı devrinin tapuda tescil edildiği tarihte gerçekleşmiş sayılacağından faturanın da düzenlenilmesi …”(İzmir VDB’ nin, 16.08.2013 tarih ve 495 sayılı Özelgesi)

Dolayısıyla, Maliye Bakanlığı’nın yeni görüşüne göre, kat irtifakı kurularak yapılan satışlar için fatura düzenlenmesi ve KDV hesaplanması gerekmektedir. Ancak, fatura düzenlenmesi ve KDV hesaplanması gelir ve kurumlar vergisi yönünden yapılacak vergilendirmeyi etkilememektedir. Çünkü, satış bedeli belli olmakla birlikte, maliyetler henüz tam oluşmamıştır. Kâr, satış bedeli-maliyet olduğuna göre, satış esnasında kârın tam olarak hesaplanması söz konusu olamamaktadır.

Bu nedenle, yine inşaatın devamı sırasında yapılan bu satışlar karşılığında alınan tutarların GVK ve KVK yönünden avans olarak değerlendirilmesi ve satıştan doğan kârın söz konusu gayrimenkullerin tamamlanarak alıcılara teslim edildiği dönem kazancına dahil edilerek vergilendirilmesi gerekmektedir. Yani, yeni görüş GVK ve KVK yönünden yapılacak vergilendirmeyi etkilemezken, KDV yönünden yapılan uygulamayı komple değiştirmiştir.

Maliye Bakanlığı 60 No.lu KDV Sirküleri ile uygulama değişikliğine gitmiş olmakla birlikte konu ile ilgili olarak verilen bir kısım özelgelerde görüş birliğinde olduğunu söylemek güçtür.

 “… inşaat devam ederken kat irtifakı kurulmak suretiyle alıcıya fiilen teslim edilen gayrimenkullerde vergiyi doğuran olay, gayrimenkullerin tamamlanarak bunlar üzerindeki tasarruf hakkının alıcılara devredilmesi ile gerçekleşeceğinden, inşaat devam ederken arsa üzerine kat irtifakı kurulmak suretiyle yapılan satışlar karşılığında tahsil edilen bedellerin, avans olarak değerlendirilmesi ve inşaatın tamamlanıp teslimin yapıldığı yılın kazancı olarak dikkate alınması gerekmektedir.”(İstanbul VDB’ nin, 21.03.2012 tarih ve 1085 sayılı Özelgesi)

“Bahsi geçen inşaat işindeki kat irtifakı arsa paylarını devretmeniz işleminde KDV uygulaması bakımından vergiyi doğuran olay, söz konusu taşınmazların alıcılar adına tapuya tescili veya tapu tescilinden önce taşınmazların kullanıma hazır hale getirilip hak sahiplerinin kullanımına tahsis edilmesi sırasında meydana gelecektir. Ancak, inşaat tamamlanmadığı halde fatura düzenlenmiş ve alıcı adına tapuda tescil yapılmış olsa dahi, fiilen konut teslimi söz konusu olmadığından bu işleme ilişkin olarak en erken konutların fiilen teslim edildiği vergilendirme döneminde iade talebinde bulunulabilecektir.”(Kahramanmaraş VDB’ nin, 18.11.2011 tarih ve B.07.1.GİB.4.46.15.01-B.07.1.GİB.4.46.15.0-22 sayılı Özelgesi)

“Arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhidin arsa karşılığı konut, işyeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleşmektedir. Bu tarih itibariyle arsa açısından da vergiyi doğuran olay vuku bulmaktadır. Taşınmazda teslim kural olarak tapuya tescil ile gerçekleşmekle birlikte, tapuya tescilden önce bağımsız birimlerin alıcının tasarrufuna terk edilmesi durumunda da vergiyi doğuran olay gerçekleşmektedir. Dolayısıyla, arsa sahibinin arsa tesliminin ticari nitelikli olması durumunda arsa için, müteahhidin ise arsa sahibine teslim ettiği bağımsız birimler için, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle eş zamanlı olarak fatura düzenlemesi gerekmektedir.”    (Kayseri VDB’nin, 06.09.2013 tarih ve 50426076-KDV-20-968-96 sayılı Özelgesi)Recep Çetin Yaklaşım/Ocak 2017 / Sayı: 289

Yukarıda yer verilen açıklamalar, konuya ilişkin genel bilgiler içermektedir. Özdoğrular smmm ltd. şti./ www.ozdogrular.com, işbu dokümanın içeriğinden kaynaklanan veya içeriğine ilişkin olarak ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz. Mevzuatın sık değiştirilen ve farklı anlayışlarla yorumlanabilen yapısı nedeniyle, herhangi bir konuda uygulama yapılmadan önce konunun uzmanlarından profesyonel yardım alınmasını tavsiye ederiz.