İlgili mevzuat kısmında da belirtildiği üzere, söz konusu Kararnamesi gereğince, net alanı 150 m²’ye kadar konut teslimleri %1 oranında KDV’ye tabi bulunmakta olup, söz konusu kararname eki listelerde yer almayan 150 m²’nin üzerindeki konutlar ile m² sınırlaması olmaksızın iş yeri, arsa ve arazi gibi diğer taşınmaz satışlarında %18 KDV uygulanacaktır.

Maliye Bakanlığı  söz konusu 60 No.lu KDV Sirkülerinin yürürlüğe girmesi ile birlikte taşınmaz satışlarında uygulanacak KDV oranı konusunda görüş değişikliğine giderek uygulanacak KDV oranının tespitinde taşınmazların yapı ruhsatı ile tapu kayıtlarında ne şekilde gösterildiğinden çok, fiilen ne amaçla kullanıldığı/kullanılacağı hususuna bakılacağını açıklamıştır. Fiilen konut ya da işyeri olarak kullanılacak taşınmazların tapuda veya yapı ruhsatında ne olarak gözüktüğünün bir önemi bulunmamaktadır.

Yeni görüşe göre, proje, yapı ruhsatı veya tapuda rezidans, işyeri, apart otel olarak gözüken net alanı 150 m²’ye kadar olan taşınmazların fiilen konut olarak teslime konu edilmesi halinde, teslimlerinde % 1, 150 m² ve üzerinde ise % 18 KDV hesaplanacaktır.  Tapuda konut olarak gösterilen taşınmazlar fiilen işyeri/büro olarak kullanılıyorsa/kullanılacaksa, teslimlerinde % 18 KDV hesaplanacaktır. Konu ile ilgili olarak yeni oluşturulan bu görüş çerçevesinde: 

İnşaat ruhsatında konut olarak kayıtlı olan bir gayrimenkulün fiilen öğrenci yurdu olarak kullanıldığı tespit edilen gayrimenkulün tesliminde uygulanacak KDV oranı konusunda MB’nin 5528-2471 sayılı Özelgesi’nde,

“Binanın kullanış amacının yurt işletmesine uygun olduğu, öğrenci yurdu olarak kullanıldığı tespit edilen gayrimenkulün tesliminde genel oranda (%18) KDV uygulanması gerekmektedir. Söz konusu gayrimenkulün yapı inşaat ruhsatında ve yapı kullanma izin belgesinde “konut” olarak kayıtlı olması genel oranda KDV uygulamasına engel teşkil etmemektedir.” denilmektedir.

Şirketin aktifine kayıtlı ve tapuda konut olarak tescil edilen 92 m² net alanı bulunan ancak fiilen iş yeri (mimarlık-inşaat ofisi) olarak kullanılan taşınmazın satışında uygulanması gereken KDV oranı hakkında Kocaeli VDB’nin Özelgesi’nde,

“60 No.lu KDV Sirkülerinde, taşınmaz teslimlerinde teslime konu taşınmazın işlem tarihi itibariyle geçerli fiili durumunun dikkate alınacağı ifade edilmiştir.

Buna göre, firmanız aktifinde kayıtlı taşınmazın fiili durumuna göre işyeri olarak değerlendirilmesi gerekmekte olup, fiilen işyeri olarak kabul edilen söz konusu taşınmazın tesliminde metrekare büyüklüğüne bakılmaksızın genel oranda (%18) KDV hesaplanması gerekmektedir.

Öte yandan, söz konusu taşınmaz satışı, firmanın aktifinde en az iki tam yıl süreyle kalma şartını sağlaması halinde Kanunun 17/4-r maddesine istinaden KDV den istisna olacaktır.”(1) denilmektedir.

Ayrıca söz konusu Sirkülerde “fiilen konut/işyeri olarak teslime konu edilmesi” hususunun ne şekilde ispat ve tevsik edileceği konusunda bir açıklık bulunmamaktadır.

Kanımızca bu konuda yapılabilecek en anlamlı uygulama, durumun;

- Taşınmazı satın alanlardan burayı konut olarak kullanacaklarına dair alınan taahhütname,

- Muhtarlıklardan alınacak ikametgâh bildirimi,

-  Su, elektrik, telefon, doğalgaz aboneliklerinin konut olarak yaptırıldığına dair sözleşme, yazı ve faturalar

ile ispat ve tevsik edilebileceği gibi İlgili belediyeler tarafından yapı inşaat ruhsatında ve yapı kullanma izin belgesinin verilmesi sırasında bu durumu gösterir bir yazı ile ilgili vergi dairesine bildirilmesi şeklinde olabilir. Yasin ÖZYOLCU Yaklaşım / Haziran 2016 / Sayı: 282

Bu makalede yer alan açıklamalar, yazarının konu hakkındaki kişisel görüşünü yansıtmaktadır. Makaledeki bilgi ve açıklamalardan dolayı Özdoğrular smmm ltd. şti /Mehmet Özdoğru ve/veya ozdogrular.com./com.tr' ye sorumluluk iddiasında bulunulamaz. Mevzuatın sık değiştirilen ve farklı anlayışlarla yorumlanabilen yapısı nedeniyle, herhangi bir konuda uygulama yapılmadan önce konunun uzmanlarından profesyonel yardım alınmasını tavsiye ederiz.