6302 sayılı "Tapu Kanunu ve Kadastro Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun" (Kanun), 18 Mayıs 2012 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Kanun ile getirilen en büyük yenilik, yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de gayrimenkul ya da sınırlı ayni hak edinmesi için aranılan karşılıklılık ilkesinin kaldırılmasıdır. Hâlihazırda elliden fazla ülke ile Türkiye arasında karşılıklılık uygulaması bulunmaktadır.

Karşılıklılık ilkesinin aranmayacağı ülkeler Bakanlar Kurulu tarafından belirlenecektir. Bu ilkenin aranmayacağı ülkeler arasında Rusya Federasyonu, Arap ülkeleri ve Türkî Cumhuriyetlerin olması beklenmektedir.

Bir diğer büyük değişiklik de, yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de edinebilecekleri gayrimenkul ve sınırlı ayni hakların yüzölçümünde yapılmıştır. Mevcut durumda yabancı gerçek kişilerin Türkiye genelinde edinebilecekleri taşınmazın yüzölçümü 2,5 hektar ile sınırlı iken, Kanun bu oranı 30 hektara yükseltmiştir. Bakanlar Kurulu bu miktarı iki katına çıkartmaya yetkilidir.

Yabancı gerçek kişilere ve yabancı tüzel kişi ticaret şirketlerine yapısız taşınmaz edinebilme imkânı da getirilmiştir. Ancak yapısız taşınmazın satın alınması halinde, taşınmaz ile ilgili bir proje geliştirilmesi ve projenin iki yıl içerisinde ilgili Bakanlığa sunulması gerekmektedir. Proje için iki yıllık süre içerisinde başvurulmadığı ya da proje gösterilen sürede bitirilemediği takdirde, Maliye Bakanlığı tarafından ilgili kişiye 1 yılı geçmeyecek bir süre verilerek taşınmazın tasfiye edilmesi istenecektir.

Kanun ile yabancı sermayeli Türk şirketleri açısından ise son derece kapsamlı ve önemli sonuçlar doğuracak bir düzenleme öngörülerek, yabancı sermayeli şirketlere yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilme hakkı tanınmıştır.

Ancak anılan düzenlemeye bir istisna getirilmiş ve Türk vatandaşlığından çıkmış kişiler hariç olmak üzere yabancı gerçek kişilerin (yabancı tüzel kişilerin ortak olduğu şirketler bu kapsama alınmamıştır), yabancı ülke kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların, % 50 veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları ya da % 50'den daha az hisseye sahip olmakla birlikte yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden atayabilme yetkisine sahip oldukları Türk kanunlarına göre Türkiye'de kurulmuş tüzel kişi şirketlerin, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinip kullanabilecekleri hükme bağlanmıştır.

Kanun ile getirilen düzenlemelerden bir tanesi de "Taşınmaz rehni tesisinde, taşınmaz rehninin paraya çevrilmesi kapsamındaki mülkiyet edinimlerinde, şirket birleşmelerinden ve bölünmelerinden doğan taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak naklinde, organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimlerinde…" sınırlama uygulanmayacak olmasıdır.

Bu husus bankalar için de özel olarak düzenlenmiş ve Bankacılık Kanunu çerçevesinde kredi olarak sayılan işlemler sebebiyle veya alacağın tahsili amacıyla edindikleri taşınmazlarda da sınırlama uygulanmayacağı maddede belirtilmiştir.

Bir diğer anlatımla, yabancı sermayeli şirketler ile bankaların yukarıda belirtilen şekilde taşınmaz veya sınırlı ayni hak edinimlerinde, Türk şirketinin % 50 veya daha fazla oranda hissesine sahip olmaları ya da yönetim hakkını ellerinde bulundurmaları durumunda uygulanacak sınırlama (yalnızca ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilme ile yasak bölge veya güvenlik bölgesi olması halinde izin alınması) uygulanmayacaktır.

Yabancı tüzel kişi ticaret şirketleri ise eskiden olduğu gibi ancak özel kanunlar çerçevesinde gayrimenkul ve sınırlı ayni hak edinebileceklerdir.

Ancak Bakanlar Kurulu, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüz ölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir.

Karşılıklılık ilkesinin kaldırılması ve yabancı gerçek kişilerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimine ilişkin hükümler Kanun'un yayım tarihinde (18 Mayıs 2012) yürürlüğe girmiş, tüzel kişi şirketler için öngörülen hükümler ise yayımından üç ay sonra yürürlüğe girecektir.

Tapu Kanunu ve Kadastro Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Yukarıda yer verilen açıklamalar, konuya ilişkin genel bilgiler içermektedir. Özdoğrular smmm ltd. şti./ www.ozdogrular.com, işbu dokümanın içeriğinden kaynaklanan veya içeriğine ilişkin olarak ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz.