Gayrimenkul sektörünün başta inşaat ve turizm olmak üzere iş ve istihdam yaratan yüzlerce alt sektörle birlikte ülkemiz milli gelirine önemli katkılar sağladığı ve dönem dönem milli gelir artışındaki en önemli sektör olduğunu düşündüğümüzde sürekli olarak teşvik edilmesi, sorunlarının çözüm odaklı bir anlayışla dinlenmesi ve rakip olarak görülen ülkelerdeki gayrimenkul yatırımları ile ilgili olarak karşılaştırılabilir avantaj sağlayabileceği alanların tanımlanıp, dikkatle takip edilmesi gereken bir sektör olarak sürekli gündemde tutulması gerektiği tartışmasızdır.

Ekonomi ve istihdam içindeki bu çok önemli fonksiyonuna rağmen sektör “risk” kategorisinde üst sıralarda tanımlanmakta ve yıllık olarak açıklanan denetim programlarında vergi denetim birimlerinin ilk dikkatini çeken sektör olarak öne çıkmaktadır. Bu endişe ve “damgalamada” kuşkusuz kayıt dışılığın ve kurumsallaşamamanın etkisi çoktur. Ancak ekonominin bu çok önemli sektörünü şeffaflaşmaya ve kurumsallaşmaya davet ederken de sektörün uzun sürelerdir her platformda dile getirdiği ve bana göre hak ettiği vergisel düzenlemelerin de bir an önce yapılması gelecek açısından çok önemlidir.

KDV Sorunu

Sektörün acil çözüm bekleyen vergisel sorunlarının başında tabii ki Katma Değer Vergisi uygulamaları yer almaktadır. Yürürlükteki KDV sistemimiz alımlar nedeniyle yüklenilen KDV’nin satışlar nedeniyle tahsil edilen KDV’den indirimi üzerine kurulu olduğundan girdi KDV’si çıktı KDV’sinden yüksek olan mükellefler ödedikleri ve henüz indirim konusu yapamadıkları KDV’ler nedeniyle ciddi bir finansman yüküne muhatap olmaktadırlar. Konut sektöründe imalatın 18-24 ay sürmesi dolayısı ile girdi KDV’lerini bu süre içinde finanse etme zorunluluğunda bulunan mükellefler bir de 150 metrekarenin altındaki konutların satışında uygulanan %1’lik oran sebebi ile satışlarında yüklendikleri %18’lik KDV’yi hiçbir zaman indirim imkanına sahip olmadıklarından ek bir külfete daha maruz kalmaktadırlar.

KDV sistemi söz konusu soruna çözümü “iade” mekanizması ile getirmiş olmasına rağmen uygulamada iade prosedürünün tüm iyi niyetli çaba ve düzenlemelere rağmen uzun sürmesi ve daha da önemlisi zaman zaman “keyfi” uygulamalara sebebiyet vermesi nedeniyle konut üreticilerinin sırtlarındaki ağır finansman yükünü sürekli hale getirmektedir.

Buna ek olarak gün geçtikçe daha da sıkılaşan %1’lik KDV’nin hesabında dikkate alınacak 150 metrekareye dahil olacak alanlar (ortak alanlar, havuzlar, sosyal tesisler vb); konut içindeki fiyata dahil beyaz eşyaların farklı KDV oranına tabi tutulması, oldukça yaygınlaşan home-ofis türü gayrimenkullere uygulanacak KDV oranı gibi ek tartışmalarda idarenin yorumlarını sürekli olarak üreticiler aleyhine yapıyor olması konut üreticilerini ciddi olarak düşündürmektedir.

Çözüm için öneriler

1980’lerin ikinci yarısındaki inşaat sektörü ile günümüzün inşaat sektörü arasında çok önemli farklılıkların olduğunu, sektörün ciddi bir şekilde geliştiğini bu arada tüketici tercihlerinde ve beklentilerinde de çok önemli değişikliklerin yaşandığını düşünecek olursak 25-30 sene önceki koşullar altında hazırlanmış olan ve gelişmelere ilişkin beklentilerin mevcut yasaya yapılmış “yamalar” ve idarenin “görüşleri” ile şekillendiği bir KDV düzeninde sektörün ihtiyaçlarını günümüz koşullarında değerlendirip, gelişmeye, istihdama ve uluslararası rekabete uygun yeni bir KDV düzenlemesinin yasa düzeyinde toptan ele alınmasını beklemek sanırım sektörün en önemli hakkı olacaktır.

Konu ne zaman açılsa 150 metrekare ve %1’lik oran çevresinde oluşan tartışmaların, söz konusu düzenlemenin ilk yapıldığı yıllardaki beklenti ve ihtiyaç çerçevesinde değerlendirilmesinin ve %1’lik orana tabi tutulacak olan konutların metrekare cinsinden değil de nitelikleri göz önüne alınarak belirlenmesi; dünya uygulamalarına bakıldığında oldukça yüksek görünen %18’lik oranın da konut ve inşaat sektörü için tümden daha makul seviyelere (örneğin %8’e) indirilmesi sektörün KDV konusundaki beklentilerini karşılayabilecektir diye düşünüyorum.

KDV sorunu halledildikten sonra da (ve belki de eş zamanlı olarak) sektör üzerindeki Tapu Harcı başta olmak üzere Damga Vergisi ve Emlak vergisi gibi diğer vergi yüklerine de eğilmek, bu lokomotif sektörün önünü en azından vergisel düzenlemeler yönünden açmaya yarayacak; daha da ötesinde hepsi kendi alanlarında ciddi bir büyüklüğe ulaşmış olan inşaat şirketlerinin “geliştirici niteliklerini” kullanarak Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına dönüşümünü kolaylaştıran düzenlemeler yaparak “riskli” olarak sınıflandırılan bu sektörde “kurumsallaşmanın” ve dolayısı ile “şeffaflaşmanın” yolunu açmak mümkün olabilecektir.

Ersun Bayraktaroğlu

(GMTR Dergisi - Eylül-Ekim 2011)