Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına (“GYO”) İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ Seri: VI, No: 29 (“Değişiklik Tebliği”) 28008 sayılı ve 28 Temmuz 2011 tarihli Resmi Gazetede yayımlanmış ve yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir.

1. Tanımlarda Yapılan Değişiklikler

Değişiklik Tebliğ’inin 1. Maddesi uyarınca Tebliğin 4. Maddesinin (ı) ve (i) bentlerinde tanımlanmış olan “portföy değeri” ve “net aktif değeri” terimleri kaldırılarak, “portföy” ve “aktif toplamı” tanımları getirilmiştir.

Bundan yola çıkarak “portföy”, “ortaklığın aktifinde bulundurulan gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı projeler, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları, borsa para piyasası ve ters repo işlemleri, Türk Lirası veya yabancı para cinsinden vadesiz/vadeli mevduat ile iştiraklerden ve Sermaye Piyasası Kurul’unca (“Kurul”) uygun görülen diğer varlıklardan oluşan malvarlığı” olarak tanımlanmıştır.

Değişiklik Tebliği ile “net aktif değeri” tanımı ise terk edilmiş; bunun yerine “Aktif toplamı” tanımı getirilmiştir. “Aktif toplamı” ise “tebliğde aksi belirtilmedikçe, ortaklığın konsolide olmayan finansal tablolarında yer alan aktif toplamı” olarak tanımlanmıştır.

2. Halka Arzın Bir Seferde Gerçekleştirilmesi Gerektiğine Dair İfade

Değişiklik Tebliği’nde Tebliğ’in 6. Maddesinin son iki fıkrasında değişikliklere yer verilmiştir. Bu değişikliklerden ilki Tebliğ’in 10. Maddesine göre gerçekleştirilecek birden fazla halka arz yapılabileceği ifadesini içeren 6. Maddesinin 3. fıkrasındaki değişiklik olup, yapılan değişiklikle halka arz ifadesi tekil olarak belirtilerek, ilgili süre içerisinde halka arzın bir defada gerçekleştirileceği kesinliğe kavuşturulmuştur.

Tebliğ’in 6. Maddesinin son fıkrasında ise kuruluş veya dönüşüm için başvuracak şirketlerin portföylerinde yer alacak /alan varlıkların ve bunların “portföy” içindeki ağırlıkları yerine bu varlıkların “aktif toplamı” içindeki ağırlıklarının Tebliğ’de belirtilen esaslara uygun olması koşulu aranmıştır.

3. Payın Devrine İlişkin Olarak Eklenen Hüküm

Değişiklik Tebliği’nin 3. Maddesi ile Tebliğ’in 15. Maddesine dördüncü fıkra olarak, halka arzdan evvel GYO paylarının devrinin herhangi bir orana bakılmaksızın Kurul iznine bağlı olacağı eklenmiştir. Ayrıca bu madde uyarınca yapılacak pay devirlerinde, GYO’da pay edinecek yeni ortaklar için de kurucularda aranan şartların aranacağı belirtilmiştir.

4. Para ve Sermaye Piyasası Araçlarının Hangi Durumda Profesyonel Olarak Portföy Yönetimine Tabi Tutulacağına dair Değişiklik

Değişiklik Tebliği ile Tebliğ’in 22. Maddesinin 2. fıkrasında daha önce para ve sermaye piyasası araçlarının “portföy değeri”nin %10’unu aşması halinde Kurul’dan lisanslı portföy yöneticisi tarafından veya yatırım danışmanlığı yetki belgesi almış bir kuruluşça yönetilmesi gerektiği belirtilirken, tanımlarda yapılan değişikliğe paralel olarak yeni düzenlemede %10’luk oranın “portföy değeri” yerine “aktif toplamı” üzerinden hesaplanması gerektiği öngörülmüştür.

5. Faaliyet Kapsamı ile ilgili Değişiklik

Değişiklik Tebliğ’inin 5. maddesi uyarınca, Tebliğ’in 23. Maddesi tadil edilmiştir ve GYO’ların faaliyet kapsamı hususunda, “menkul kıymetler” hakkındaki gelişmeleri sürekli olarak izleyerek ortaklık portföyünün yönetimine ilişkin gerekli tedbirleri almak” ifadesinde yer alan “menkul kıymetler” ibaresi yerine “para ve sermaye piyasası araçları” ifadesine yer verilmiştir.

6. GYO’ ların Borç-Alacak İlişkisine Giremeyecekleri Taraflara İlişkin Değişiklik

Değişiklik Tebliğ'inin 6. maddesi uyarınca, Tebliğ'in 24. maddesinde düzenlenen GYO’ların yapamayacakları işlerle ilgili olarak “g” bendinde değişiklik yapılmıştır. Bu değişikle beraber daha önce sadece “iştirakleri” ile herhangi bir mal veya hizmet alım satımı işlemine dayanmayan borç alacak ilişkisine giremeyeceği belirtilen GYO'ların, yapılan değişiklikle “Kurulun finansal raporlamaya ilişkin düzenlemelerinde tanımlanan ilişkili taraflarıyla” bu tür bir borç alacak ilişkisine girmesi yasaklanmış ve böylece GYO’lar bu konuda daha geniş bir sınırlamaya tabii tutulmuşlardır.

7. Yatırım Faaliyetleri ile ilgili Değişiklikler

Tebliğ’in 25. Maddesinin “i” bendi uyarınca, GYO’lar faaliyet konusu yalnızca gayrimenkul olmak kaydıyla yurt dışında kurulu şirketlere ve gayrimenkule dayalı olmak kaydıyla yabancı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilme hakkını haizdi. Değişiklik Tebliğ’inin 7. maddesi ile yabancı sermaye piyasası araçlarına yatırım yamaya ilişkin bu sınırlama kaldırılmış ve GYO’ların her tür yabancı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapma imkânı sağlanmıştır.

Aynı maddenin “n” bendine getirilen değişikle, üzerinde proje geliştirilecek ipotekli arsaların ipotek bedellerinin, “ortaklığın kamuya açıkladığı son üç aylık portföy tablosunda yer alan net aktif değerinin %10’u aşmaması gerektiği” ibaresi, “ortaklığın kamuya açıkladığı bağımsız denetimden geçmiş son finansal tablolarında yer alan aktif toplamının %10’u aşmaması gerektiği” şeklinde tadil edilmiştir.

8. Portföy Sınırlamalarına İlişkin Maddede Değişiklik

Tanımlarda yapılan değişikliğe paralel olarak portföy sınırlamalarına ilişkin olarak düzenlenmiş 27. Maddesinde yer alan “portföy değeri” ifadeleri “aktif toplamı” olarak, “portföy tablosu ibaresi” ise “finansal tablo” olarak değiştirilmiştir.

Ayrıca, finansal tabloların hazırlandığı yıl ve takip eden iki yıl içerisinde bu kapsamda yapılacak harcamalarının tutarının 25. Maddenin 1. fıkrasının “a” bendinde yapılacak yazılı varlıkların toplamından indirileceği ifadesi korunmuş ve buna ilave olarak bu harcamaların “27. Maddenin “a” bendi kapsamında yapılacak hesaplamaya dahil edileceği” belirtilmiştir. Ayrıca, finansal tablonun hazırlandığı tarihten önceki dönemlere ilişkin planlanan harcamalardan gerçekleştirilmiş olanların da indirime konu yapılamayacağı ibaresi eklenmiştir.

Bunun yanı sıra aynı maddenin “c” bendinde yapılan değişiklik ile GYO’ların aktif toplamlarının en fazla %49’u oranında yatırım yapabileceği varlıklar arasında “Tebliğ’in 32/A Maddesinin 1. fıkrasının “d” bendinde belirtilen iştirakler” de eklenmiştir.

Tebliğ’in 27. Maddesinin “d” bendinde GYO portföyünde bulunan ve alımından itibaren 5 yıl geçmesine rağmen üzerlerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulmayan arsa ve arazilerin oranı değişiklikten önce “portföy değerinin %10’unu” aşamaz iken değişiklik ile “aktif toplamının %20’sini” aşamayacak şekilde düzenlenmiştir. Ayrıca aynı bentte belirtilen 5 yıllık sürenin GYO’ya dönüşen şirketler için ilgili şirketin GYO olarak tescil edildiği tarihten itibaren başlayacağı açıklığa kavuşturulmuştur.

9. İştiraklerle ilgili Getirilen Düzenlemeler

Tebliğ’in 32/A maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, GYO’lar tarafından işletmeci şirketlere yapılacak iştirak, ortaklıkların hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları son üç aylık portföy tablosunda yer alan portföy değerlerinin %10’undan fazla olamazken, değişiklikle birlikte ortaklıkların hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları finansal tablolarında yer alan aktif toplamının %10’unundan fazla olamaz şeklini almıştır.

10. Teminat Verebilme Maddesine ilişkin Değişiklik

Değişiklik Tebliği ile Tebliğ’in 34. Maddesi uyarınca daha önce teminat verebilme yükümlülüğünü “yükümlülüklerin toplam değerinin GYO portföyündeki varlıkların rayiç değerleri toplamını aşamayacağı” şeklinde belirtilen sınırlama, Tebliğ metninden çıkarılmıştır.

11. Borçlanma Sınırına ilişkin Değişiklikler

Değişiklik öncesinde GYO’lar, Tebliğ’e göre kısa süreli fon ihtiyaçlarını veya portföyleri ile ilgili maliyetlerini karşılamak amacıyla hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları “son üç aylık portföy tablosunda yer alan net aktif değerlerinin üç katı kadar kredi kullanabilirlerken”, Değişiklik Tebliğ’i uyarınca hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları” finansal tablolarında yer alan konsolide olmayan özsermayenin beş katı kadar kredi kullanabilir” hale gelmişlerdir.

Buna ilaveten aynı maddenin 3. fıkrası çerçevesinde, daha önce GYO’ların daha önce portföylerindeki gayrimenkullerin satış veya satış vaadi sözleşmeleri ile satışından kaynaklanan, “senetli alacaklarına dayalı olarak” Kurul düzenlemeleri çerçevesinde “menkul kıymet” ihraç edilebileceği belirtilirken, Değişiklik Tebliği ile bu durum “senetli alacaklarının teminatı altında ve Kurul düzenlemeleri çerçevesinde, “varlık teminatlı menkul kıymet” ihraç edebilecekleri şeklinde düzenlenmiştir.

12. Değerleme Gerektiren İşlemlerle ilgili Değişiklikler

Tebliğ’in 38. Maddesinden, GYO’ların portföylerinde bulunan para ve sermaye piyasası araçları ile iştiraklerin değerlemesinde Kurulca belirlenen ilkelere uyacağı ifadesi kaldırılmıştır.

Ayrıca değer tespiti yapılacak varlıkların niteliklerine ilişkin de bir takım değişiklikler yapılmıştır. Buna göre:

- GYO portföyünde yer alan ve yılsonu değeri tespiti yaptırılacak varlıklar daha önce “yıl içerisinde” herhangi bir nedenle rayiç bedeli tespit edilmemiş varlıklar iken buna ilişkin sürede değişiklik yapılmış ve “GYO’nun hesap döneminin son üç ayı içerisinde” değer tespiti yapılmamış varlıklar olarak belirtilmiştir.

- Değer tespiti yapılması gereken işlemlere bir ek getirilmiş ve 38. Maddenin 1. fıkrasının “a” bendinde yer alan varlıklar olan gayrimenkullerin, hakların ve gayrimenkule dayalı projelerin niteliğinin veya cinsinin değişmesi halinde bunların da değerleme gerektiren işlem niteliği kazanacağı düzenlenmiştir.

13. Finansal Raporlara ilişkin Esaslarda Değişiklikler

Daha önce Tebliğ’in 42. Maddesinde yer alan periyodik tablo ve raporlarına ilişkin esasların düzenlendiği madde, üçer aylık dönemler itibariyle düzenlenen ve kamu ile paylaşılan portföy tablosu uygulamasına son verilmesine ilişkin düzenleme çerçevesinde “Finansal raporlara ilişkin esaslar” başlığı ile olarak düzenlenmiş ve oldukça detaylı düzenlenen hükümde özet olarak:

- Finansal tabloların hazırlanmasında ve kamuya açıklanmasında Kurul’un Seri:XI, No:29 Sayılı Sermaye Piyasasında Finansal Raporlamaya İlişkin Esaslar Tebliği’ne uyulması zorunluluğu,

- Finansal tabloların içeriği,

- Üçer aylık dönemler itibariyle hazırlanan ve kamuya açıklanan yönetim kurulu faaliyet raporlarının içeriği, ve bu raporların hangi periyotlarla kamuya açıklanması gerektiği

belirtilmiştir.

14. Bilgi Verme ve Kamuyu Aydınlatmaya ilişkin Değişiklikler

GYO’ların kamuyu aydınlatma yükümlülüklerini düzenleyen 43. Maddede Değişiklik Tebliği ile aşağıdaki değişiklikler yapılmıştır ve bu değişikliklerin artık 10 iş günü içinde değil, 3 iş günü içinde Kurul’a bildirileceği hükme bağlanmıştır. :

- Portföyün %10’unu aşan alım satımları bildirme yükümlülüğü genişletilerek gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı projeler ve hakların portföye dahil edilmesi veya portföyden çıkarılması ve buna ilişkin yönetim kurulu kararının alınması da bildirim kapsamına alınmıştır,

- Bağımsız denetim raporu ve mali tablolar bildirim kapsamında belirtilmemiş, bunun yerine 43. Maddenin “f” bendinde 42. Maddenin 1. ve 2. fıkralarında sayılan finansal raporların kamuya açıklanacağı düzenlenmiştir.

- Üzerinde proje geliştirilecek ipotekli arsanın ipotek bedeline ilişkin detaylı düzenleme yapılmıştır.

- GYO’ların gerek duyduğunda şirket değerini tespit ettirerek kamuya açıklayabilecekleri ve bu değerin tespitinin hangi nitelikteki kuruluşlarca yapılabileceği ayrıntılı bir şekilde düzenlenmiş olup, bu şekilde kamuya açıklanacak şirket değerinin dışında, bu kapsama girebilecek başkaca bir değer açıklaması yapılamayacağı hükme bağlanmıştır.

15. Geçici Madde

Değişiklik Tebliği ile getirilen Geçici 7. Maddede Tebliğ’de öngörülen değişikliklerin hangi tarihten itibaren uygulama alanı bulacağı hüküm altına alınmıştır. Buna göre:

- Değişiklik Tebliğ’inin yayımından önceki mevzuat uyarınca son kez 30 Haziran 2011 tarihli portföy tablolarının hazırlanıp kamuya açıklanması gerektiği öngörülmüştür.

- Değişiklik Tebliğ’ince getirilen finansal raporlara ilişkin hükümlerin ilk uygulamasına 30 Eylül 2011 tarihli finansal tablolarda geçileceği düzenlenmiştir.

- Bunun yanı sıra Tebliğ değişikliğinin yayımı tarihinden önce payları halka arz edilmiş olan GYO’lardan, portföy sınırlamalarına ve 24 (g) uyarınca “kredi veremezler, Kurulun finansal raporlamaya ilişkin düzenlemelerinde tanımlanan ilişki taraflarıyla herhangi bir mal veya hizmet alım satımı işlemine dayanmayan borç alacak ilişkisine giremezler” hükmüne uyum sağlamayanların 31 Aralık 2012 tarihine kadar söz konusu sınırlamalara uyum sağlamaları gerekeceği düzenlenmiştir.

- Ayrıca, tebliğ değişikliği yürürlüğe girdiği tarihte Kurul Karar Organı tarafından karara bağlanmamış mevcut başvurular ile bu Tebliğ değişikliği yürürlüğe girdikten sonra yapılan başvurular, söz konusu Tebliğ hükümlerine göre sonuçlandırılacaktır. pwc