Yabancı yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimine ve kullanımına ilişkin usul ve esasları düzenlemek amacıyla Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından 6.10.2010 tarih ve 27721 sayılı Resmi Gazete’de Yönetmelik yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Yeni Yönetmelik ile 12 Kasım 2008 tarihli ve 27052 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Edinimine ilişkin Yönetmelik (“Eski Yönetmelik”) yürürlükten kaldırılmıştır. Bu yönetmelik hükümlerini, Hazine Müsteşarlığının bağlı olduğu Devlet Bakanı, İçişleri Bakanı, Bayındırlık ve İskan Bakanı ve Milli Savunma Bakanı müştereken yürütür.

Yeni Yönetmelik ile yabancı yatırımcı tanımı getirilmiştir. Bu tanıma göre yabancı yatırımcı, Türkiye’de yeni şirket kuran ya da menkul kıymet borsaları dışında hisse edinimi veya menkul kıymet borsalarından en az %10 hisse oranı veya aynı oranda oy hakkı sağlayan edinimler yoluyla mevcut bir şirkete ortak olan yabancı ülke vatandaşlığına sahip gerçek kişiyi, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiyi veya uluslar arası kuruluşu ifade etmektedir.

Yeni Yönetmelik ile özetle aşağıdaki hususlar düzenlenmiştir:

1. Başvuru Usulü

Yeni düzenleme ile, Türkiye’de taşınmaz mülkiyeti edinmek isteyen şirketlerin, Valilik İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğüne yapacakları başvuruda sunacakları bilgi ve belgelerde değişiklik yapılmıştır. Eski Yönetmelik’in ilgili maddesi ile kıyasladığımızda, talep edilen bilgi ve belgelerin daha ayrıntılı bir biçimde kaleme alındığını görüyoruz.

İlgili madde uyarınca, gönderilecek belgeler arasına, diğerlerinin yanında, taşınmaz mülkiyetinin veya taşınmaz üzerinde sınırlı aynî hak tesisinin, şirketin ana sözleşmesinde belirtilen ana faaliyet konularını yürütmek üzere talep edildiğine ve taşınmazın bu amaçla kullanılacağına ilişkin taahhütname ile taahhütnameyi imzalayan şirket yetkilisine ait imza sirküleri eklenmiştir. Eski Yönetmelik’te öngörüldüğü üzere, taşınmaz edinimi başvurusunu müteakip Valilik tarafından sanayi ve ticaret il müdürlüğünden 7 gün içinde, mülkiyet edinimi talebinin şirket ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konusu içinde olup olmadığı yönünde bir talep yeni düzenlemede yer almamaktadır.

Ayrıca, şirket hisselerinin borsada işlem görmesi ile borsada işlem görmemesi hallerinde talep edilecek belgeler arasında ayrım yapılarak, konu detaylandırılmıştır.

Başvuru talebinin sadece sınırlı ayni hak edinimine ilişkin olması halinde talep edilen bilgi ve belgelerin taşınmaz mülkiyeti ediniminde talep edilen bilgi ve belgelere kıyasen daha az sayıdadır.

2. Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Belirlenmesi

Yabancı sermayeli şirketler tarafından taşınmaz edinimi başvurusunun yapılmasını müteakip, Valilik, taşınmaza ait tapu kayıt bilgileri ve koordinatlı çap örneğini Genelkurmay Başkanlığı veya yetkilendireceği komutanlıklara göndererek;

a. taşınmazın askerî yasak bölge, askerî güvenlik bölgesi veya 2565 sayılı Kanunun 28 inci maddesi çerçevesinde belirlenen bölge içinde kalıp kalmadığını, on beş gün içinde bildirmesini talep eder. Bu süre içinde cevap verilmediği takdirde söz konusu taşınmazın belirtilen alanlar içerisinde olmadığına hükmedilerek işlem yapılır. Bu maddede öngörülen 15 günlük süre, Eski Yönetmelik’in ilgili maddesinde 30 gün olarak düzenlenmiş idi.

b. taşınmazın özel güvenlik bölgesi içinde kalıp kalmadığını, il emniyet müdürlüğünden veya il jandarma komutanlığından on beş gün içinde bildirmesini talep eder. Bu süre içinde cevap verilmediği takdirde söz konusu taşınmazın özel güvenlik bölgesi içerisinde olmadığına hükmedilerek işlem yapılır. Eski Yönetmelik ile söz konusu süre 20 gün olarak düzenlenmiş idi.

3. Mülkiyet Ediniminde İzlenen Prosedür

Yabancı sermayeli şirketler tarafından mülkiyet ediniminde izlenecek prosedür, edinilmek istenilen taşınmazın bulunduğu yere göre farklılık göstermektedir. Buna göre, edinilmek istenen taşınmazın,

- askerî yasak bölge, askerî güvenlik bölgesi, 2565 sayılı Kanunun 28. maddesi çerçevesinde belirlenen bölge içinde kalması halinde Valilik, diğer başvuru belgelerinin birer suretini Genel Kurmay Başkanlığı veya yetkilendireceği komutanlıklara göndererek, mülkiyet edinimi talebinin ülke güvenliği açısından uygun olup olmadığını, on beş gün içinde bildirmesini talep eder. Eski Yönetmelik’te bu konuda herhangi bir süre öngörülmüş değildi.

- özel güvenlik bölgesi içinde kalması halinde, taşınmaz mülkiyeti edinimi talebinin ülke güvenliği açısından uygun olup olmadığı Komisyon tarafından beş gün içinde değerlendirilir. Eski düzenlemeden farklı olarak yapılacak değerlendirme hem beş gün içinde sonuçlanacak hem de ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının yazılı görüşleri değerlendirilmeyecektir.

- askerî yasak bölge, askerî güvenlik bölgesi, 2565 sayılı Kanunun 28. maddesi çerçevesinde belirlenen bölge veya özel güvenlik bölgesi dışında kalan alanlarda taşınmaz mülkiyeti edinme başvurusu, eski düzenlemeden farklı olarak şirketin ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konusuna ilişkin bir değerlendirme yapılmaksızın, Valilik tarafından şirkete ve tapu sicil müdürlüğüne yazılı bilgi verilir.

Yeni Yönetmelik ile tescil talebinin, yazılı bilginin şirkete ulaşmasından itibaren üç ay içinde yapılacağı, bu sürenin aşılması halinde ise, taşınmaz edinimi başvurusunun yenileneceği hükmü getirilmiştir.

4. Sınırlı Ayni Hak Edinimi

Yabancı sermayeli şirketler tarafından sınırlı ayni hak edinimi başvurularında tescil işleminin yapılabilmesi için, yine Valilik tarafından şirkete ve tapu sicil müdürlüğüne yazılı bilgi verileceği ve tescil talebinin, yazılı bilgini şirkete ulaşmasından itibaren üç ay içinde yapılacağı hüküm altına alınmıştır. Ancak, ipotek tesisinin söz konusu olması halinde, Valiliğe başvurulmaksızın doğrudan taşınmazın bulunduğu yerdeki tapı sicil müdürlüğüne yapılır.

5. Komisyonun Çalışma Usul ve Esasları

Komisyon’un karar nisabı ile ilgili olarak Yeni Yönetmelik ile önemli bir değişiklik getirilmiş, taşınmaz edinimine ve kullanımın ana sözleşmede belirtilen faaliyet konusuna uygun olup olmadığına, Komisyon daimi üyelerinin salt çoğunluğu ile karar verileceği hükme bağlanmıştır. Mevcut düzenleme, Eski Yönetmelik’te taşınmaz edinimine oybirliği ile karar verileceği yönündeydi.

6. Yerli Sermayeli Şirketlerin Yabancı Sermayeli Hale Gelmesi ve Taşınmaz Mülkiyeti Edinen Şirketlerin Ortaklık Yapısı Değişiklikleri

Yeni Yönetmeliğin 11. ve 12. maddeleri ile;

a. yerli sermayeli şirketlerin yabancı sermayeli hale gelmesi ve

b. askerî yasak bölgede, askerî güvenlik bölgesinde ve 2565 sayılı Kanunun 28. maddesi çerçevesinde belirlenen bölgede taşınmaz mülkiyeti edinen şirketlerin ortaklık yapısının değişmesi

hallerinde, ek bir düzenleme getirilmiştir. Buna göre, yapılan değerlendirme sonucunda, mülkiyet edinimi durumunun ülke güvenliğine aykırı olduğu kanaatine varılması halinde, bu durum Valilik tarafından şirkete yazılı olarak bildirilir. Şirketin, otuz gün içinde bildirime yazılı bir cevap vermesi zorunludur. Aksi takdirde şirket, bildirimin içeriğini kabul etmiş sayılır. Valilik, şirketin cevabı ile birlikte konuyu Komisyona iletir. Yapılacak değerlendirmenin ardından Komisyon, mülkiyet edinim durumunu ülke güvenliğine uygun hale getirilmesi için şirkete kırkbeş günlük süre verebilir. Şirketin talebi ve haklı gerekçelerin varlığı halinde, bu süre bir defaya mahsus olmak ve altı ayı geçmemek üzere uzatılabilir.

7. Edinilen Taşınmazların Kullanımı

Eski düzenlemede olduğu gibi, Yeni Yönetmelik’te de yabancı sermayeli şirketler tarafından edinilen taşınmazların ve/veya sınırlı ayni hakların bu şirketlerin ana sözleşmeleri çerçevesinde kullanılıp kullanılmadığının değerlendirilmesi Komisyonun görevleri arasında sayılmıştır. Buna göre Komisyon resen veya kişi veya kuruluşların yazılı ihbarı ile ilgili taşınmazın incelemeye tabi şirketin ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konuları çerçevesinde kullanılıp kullanılmadığını tespit amacıyla inceleme başlatabilecek ve yapılacak değerlendirmenin olumsuz olması halinde Valiliğe bildirimde bulunabilecektir. Bu düzenlemeye ek olarak Yeni Yönetmelik ile, ipotek hakkı sahibi şirketlerin söz konusu değerlendirme sürecine tabi olmadığı hükme bağlanmıştır.

SONUÇ:

Sonuç olarak, Yeni Yönetmelik’te, Eski Yönetmelik’teki paralel düzenlemeler ile kıyasladığımızda, ilgili otoriteler tarafından yapılan bir takım değerlendirmelerde sürelerin kısaldığını görüyoruz. Yabancı şirketler tarafından taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimi ile ilgili süreci hızlandıracağından bu değişikliğin olumlu olduğunu düşünüyoruz. Ayrıca, Yeni Yönetmelik’te yer alan, özellikle pratikte sorun yaratılan konulardan biri olan ipotek tesisi ile ilgili ek hükümlerin eklenmesi yabancı yatırımcıları olumlu çözümlere yönlendireceği kanaatindeyiz.pwc

Söz konusu yönetmeliğin metinine aşağıdaki bağlantı yardımıyla ulaşabilirsiniz.
Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Aynî Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik