Gelir Vergisi Kanununda ticari işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerden elde edilen kira gelirlerinin, gayrimenkul sermaye iradı kategorisinde vergilendirilmesi esası benimsenmiştir.

Bunlardan birincisi, vergiye tabi gelirin doğrudan yüzde 25’inin gider olarak kabul edilmesine dayanan götürü gider yöntemidir.

Diğer yöntem ise kiraya veren tarafından yapılan ve belgeye dayanan giderlerin kira gelirinden düşülmesini öngören gerçek usuldür. Mükellefler diledikleri usulü seçebilirler. Ancak götürü gider usulünü seçenler, iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.

Mükelleflerin bu seçim hakkını, her bir kira geliri için değil, beyanname bazında kullanmaları gerekmektedir. Gerçek usulde hangi giderlerin gelirden düşülebileceği kanunda tahdidi olarak belirtilmiştir. Sahibi bulundukları konutu kiraya vererek kirada oturan mükelleflerin elde ettikleri kira gelirlerinden indirebilecekleri gerçek giderleri arasında, ödedikleri kiraya da yer verilmiştir [i]

Tam mükellefiyete tabi olup yabancı ülkelerde bulunanların, o ülke­lerde ödediği konut kirası bedelinin, Türkiye'de konut olarak kiraya verilen gayrimenkulden sağlanan kiradan düşüleceğini, vergi idaresi kabul etmiştir. Bu esas, Almanya ve diğer dış ülkelerde çalışan Türkler için de geçerlidir. Çünkü bunların, vergi uygulamasında tam mükellefiyete tabi oldukları kabul edilmektedir.

Kira ile oturulan konut kirasının gider olarak düşülmesi dolayısı ile meydana gelen gider fazlası zarar olarak kabul edilmez.

Kira ile oturulan konut için ödenen kiranın matrahtan indirilecek tutarı, gayri safi irattan, diğer bütün giderlerin indirilmesinden sonra kalan tutarla sınırlıdır. Geçmiş dönemlerde, bu konuda anlaşmazlıklara yol açan görüş ayrılıkları, 74'ncü maddenin 10 nolu bendinde 2361 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle kesin çözüme bağlanmıştır.

Buna göre sahip olduğu bir konutu yıllık 10.000,00 TL’den kiraya veren bir kimse, kendisi de yıllığı 10.000,00 TL kira ile tuttuğu başka bir konutta oturduğunda, elde ettiği 10.000,00TL’lik gayrisafi hasılattan önce 74'ncü maddenin 10’nolu bent dışında yazılı gerçek giderleri indirecektir. Bunların toplamının 2.000,00 TL olduğu kabul edilirse, 10.000,00 TL’lik hasılattan önce bu 2.000,00 YTL düşülecektir. Kira ile oturulan konutlara ödenen yıllık 10.000,00 TL’den sadece 8.000,00 TL’sı, hasılatın kalanından indirilecek ve matrah teşekkül etmeyecektir. 8.000 TL’den, 10.000,00 TL’nin indirilmesi ile 2.000,00 TL’lik bir zararın varlığının kabulü ve bunun diğer gelir un­surlarından mahsubu mümkün değildir.

Örnekteki mükellef, konutu, yıllık 10.000,00 TL yerine, 40.000 YTL’den kiraya vermiş olsaydı, bundan önce 2.000,00 TL giderini, sonra da, kira ile oturduğu konuta Ödediği 10.000,00 TL kiranın tamamını indirecek ve 28.000,00 TL gelir beyan edecekti.

Böylece gayrisafi hasılattan öncelikle ödenen kiranın indirilmesini engellemek suretiyle, elde edilen hasılata ait diğer giderlerin beyanna­meye zarar olarak intikali önlenmiş olunmaktadır. Zira, bu husus pa­rantez içi hükmünde, kiranın indirilemeyen kısmının Gelir Vergisi Kanunu’nun 88'nci maddesinin 3'ncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmayacağı şeklinde belirtilmiştir.

Gelir Vergisi Kanununun 88'nci maddesinin üçüncü fıkrasına göre, gayrimenkul sermaye iratlarında; gider fazlalığından doğan zararlar, diğer gelir unsurlarından elde edilecek kazanç ve iratlardan indirilebilecektir. Ancak, kiraya verilen konutlardan elde edilen kira gelirlerinin tüm giderler indirildikten sonra kira ile oturulan konut için ödenen kira giderinin indirme işlemi yapılacak, şayet gayrisafi hasılattan indirileme­yen kısım kalmakta ise bu miktar gider fazlalığı sayılmayacak, yani kalan kısım zarar olarak kabul edilmeyecek ve diğer gelir unsurlarından mah­sup edilemeyecektir.

Konuya ilişkin Danıştay Dördüncü Dairesi tarafından verilen karar ile Maliye Bakanlığı tarafından verilen özelge özeti aşağıdaki gibidir.

Yurt dışında ödenen kira giderinin yurt içinde elde edilen kira gelirinden indirilmesi mümkündür

İstemin Özeti: Gayrimenkul sermaye iradından dolayı gelir vergisi beyannamesi veren davacının yurt dışında ödediği konut kira gideri indiriminin kabul edilmemesi üzerine 1997 yılı için ikmalen gelir vergisi salınmış, fon payı hesaplanmış, kusur cezası kesilmiştir. Vergi Mahkemesi kararıyla; Gelir Vergisi Kanunu' nun 74. maddesinin 10. bendinde sahip oldukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutların kira bedelini düşebileceklerinin belirtildiği, kiralanan gayrimenkulün mahallinin Türkiye içinde veya dışında bulunmasının sonucu etkileyeceğine dair kanunda bir açıklık bulunmadığı, dosyanın incelenmesinden, yurt dışında işçi olarak çalışan davacının yurt dışında ikamet ettiği konut için 1997 yılında ödediği tutarın, istisnaya isabet eden kısmı düşüldükten sonra kalan kısmının yurt içinde tahsil edilen kira bedelinden indirilerek beyanname verildiğinin anlaşıldığı yurt dışında işçi olarak çalışan davacının yurt dışında yerleşmiş kişi olarak kabulü mümkün görülmediğinden ve tam mükellefiyet kapsamında değerlenmesi gerektiğinden, yurt dışında ödenen kira bedelini Türkiye' de elde ettiği gayrimenkul sermaye iradından indirmesinin mümkün olduğu, bu durumda yapılan tarhiyatta isabet görülmediği gerekçesiyle vergi ve cezanın kaldırılmasına karar verilmiştir.

Vergi Dairesi Müdürlüğü'nce yapılan tarhiyatta yasaya aykırılık bulunmadığı ileri sürülerek kararın bozulması istenilmektedir.

Karar: Temyiz dilekçesinde ileri sürülen iddialar, bozulmasına istenilen kararın gerekçeler karşısında, yerinde ve kararın, bozulması sağlayacak durumda görülmemiştir.

Bu nedenle, temyiz isteminin reddine oybirliğiyle karar verildi.

Danıştay Dördüncü Daire

Tarih: 07.03.2000

Esas No: 1999 / 2952 Karar No: 2000 / 871

2.Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı’nın Özelgesi

İLGİ: Bila tarihli dilekçeniz.

İlgide kayıtlı dilekçenizde; gayrimenkul sermaye iradından dolayı …………… Vergi Dairesinin ……………. vergi numarasında kayıtlı mükellefi olduğunuzu,  şu anda eşinizin resmi görevi dolayısıyla dört yıllığına Yunanistan Selanik’te oturduğunuzu ve  aylık 620 Euro kira ödediğinizi belirterek, Türkiye’de bulunan gayrimenkulünüzden elde ettiğiniz gelirden yurtdışında ödediğiniz kira giderini düşüp düşemeyeceğiniz hakkında Defterdarlığımızdan görüş talep ettiğiniz anlaşılmıştır.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70’inci maddesinin birinci fıkrasında; 1-8’inci bentlerde sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hüküm altına alınmıştır.

Öte yandan, aynı Kanunun 74’üncü maddesinde; “Safi iradın bulunması için 21’inci maddeye göre istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan aşağıda yazılı giderler indirilir:

10- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (Kira indirimi gayrisafi hasılattan bu maddenin 1 ila 9 ve 11 numaralı bentlerinden yazılı giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı 88’inci maddenin 3’üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz);” hükmüne yer verilmiştir.

Diğer taraftan, yine aynı Kanunun 74’üncü maddesinin son paragrafında; “Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde yukarıda yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından %25’ini götürü olarak indirebilirler. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.” hükmüne yer verilmiştir.

Bu hükümler uyarınca, resmi daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye’de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısıyla yabancı memleketlerde oturan Türk vatandaşları, Türkiye’de kendisine ve eşine ait bulunan gayrimenkulleri mesken olarak kiraya vermeleri ve gerçek gider usulünü seçmeleri halinde, yabancı ülkede oturdukları yer için ödedikleri kira bedellerine, anılan Kanunun 74’üncü maddesinin 10 numaralı bendindeki şartlar dahilinde elde ettikleri kira gelirlerinden indirebileceklerdir.

Diğer taraftan, yurt dışında ödenen kiraya ait belgenin Türkçe’ye çevrilmiş bir örneğinin bulunulan ülke Büyükelçiliğine tasdik ettirileceği ve ilgili vergi dairesince istenildiğinde ibraz edileceği tabiidir.

Bu itibarla, eşinizin resmi görevi dolayısıyla bulunduğunuz yabancı ülkede ikamet ettiğiniz konut için ödediğiniz kira bedellerini, ilgili yıl gayrimenkul sermaye iradı beyannamesinde gerçek gider usulünü seçmeniz halinde yukarıda açıklanan şartlar dahilinde hasılattan indirim konusu yapmanız, götürü usulünü seçmeniz halinde de hasılattan %25 oranında götürü gider indirmeniz mümkün bulunmaktadır.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

( Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı’nın B.07.4.DEF.0.06.11/GVK-12074 sayılı özelgesi)

H.Özer Ermumcu

E.Hesap Uzmanı / YMM

[i]Bumin Doğrusöz / Yorum Referans /14.06.2007

---------------------------------------------------------------------------------------------

Yukarıda yer verilen açıklamalar, konuya ilişkin genel bilgiler içermektedir. Özdoğrular smmm ltd. şti./ www.ozdogrular.com, işbu dokümanın içeriğinden kaynaklanan veya içeriğine ilişkin olarak ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz.