Kentsel dönüşüm kapsamında birçok konut projesi yapılmaya devam ediyor. Bu projeler her zaman konuttan ibaret olmayıp işyeri olarak kullanılan bölümleri de bulunabiliyor.

Yenilenme işlemleri, özel hukuk kuralları kapsamındaki kat karşılığı inşaat işlemleriyle olabileceği gibi, kentsel dönüşüm kapsamında veya Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun ve buna ilişkin mevzuat kapsamında da yapılabilmektedir.

Kat malikleri ile kat karşılığı inşaat işi sözleşmesi yapan yükleniciler, arsa sahiplerine veya hali hazırda kullanan kiracılara kira, kira yardımı, taşınma bedeli veya tazminat adı altında çeşitli ödemeler yapabilmektedir.

Gelir Vergisi Kanunu'na göre, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır. Kanunda, safi kazancın tespit edilmesinde indirilecek giderler sayılmış, mal ve hakların; sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu belirtilmiştir.

Mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden % 20 oranında vergi tevkifatı yapılmaktadır.

İktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin arttırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin toplamı ise maliyet bedelini ifade etmektedir.

Diğer yandan, konutlarda her bir konut için 500 TL ve üzerinde, işyerlerinde ise miktar sınırlaması olmaksızın tahsilât ve ödemelerinin banka, benzeri finans kurumları tarafından düzenlenen belgelerle tevsik zorunluluğu bulunmaktadır.

Arsa sahiplerine ödemeyi yapan yüklenici açısından bakıldığında, gayrimenkul kiralaması işlemi söz konusu değildir. Bu nedenle arsa sahiplerine yapılan ödemelerin;

• Banka kanalıyla yapılması yönünde bir zorunluluk bulunmamaktadır.
• Stopaja tabi tutulması söz konusu değildir zira yardım olarak değerlendirilmektedir.
• Kat karşılığı teslim edilen daire veya işyerlerinin toplam inşaat maliyetinin bir unsuru olarak değerlendirilmesi mümkündür.

Gayrimenkul sahiplerine kentsel dönüşüm kapsamında belediyeler veya yükleniciler tarafından ödenen kira yardımları, mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen bir "gayrimenkul sermaye iradı" olmadığından gelir vergisinin konusuna girmemekte ve elde edenlerin, aldıkları kira yardımlarını yılsonunda gelir vergisi beyannamesi ile beyan etmeleri de gerekmemektedir.

Diğer yandan, yıkılacak binadaki dükkanlarda veya konutlarda kiracı olarak bulunanlara dükkanların veya konutların tahliyesi için yapılacak benzer ödemelerin kazancın tespitinde indirim konusu yapılıp yapılamayacağı ile bu işlemlerin vergiye tabi olup olmadığı konularının ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir.

Söz konusu ödemelerin safi kazancın tespit edilmesinde indirilecek giderler olarak kabul edilebileceği kanaatindeyiz. Ancak, kat karşılığı inşaatın tamamlanabilmesi için firma tarafından kiracılara yapılan tazminat ödemelerinin de maliyet unsuru olarak dikkate alınması gerekmektedir.

Gelir Vergisi Kanunu'nun 82. maddesinde göre gayrimenkullerin tahliyesi veya kiracılık hakkının devri karşılığında alınan tazminatların arızi kazanç olduğu hükmü yer almaktadır. Bir takvim yılında elde edilen kazançların 2017 yılı için 24.000 TL'si gelir vergisinden istisna edilmiştir.

Bu kapsamda, ticari faaliyetle iştigal etmeyen kiracılara yapılan ödemeler arızi kazanç olarak değerlendirilmekte ve stopaja tabi tutulmamaktadır. Ancak, istisna haddini aşan tutarda olması halinde beyan edilmesi gerekmektedir.

Ticari faaliyette bulunanların faaliyet gösterdikleri gayrimenkulün tahliyesi karşılığında alınan tazminat veya peştamallıklar ise ticari faaliyetle ilgili sayılmakta ve ticari kazanç olarak vergiye tabi tutulmaktadır. Böyle bir durumda, yapılan ödemenin fatura ile tevsik edilmesi gerekmektedir.

Sorumlu Vergicilik Bakışıyla…

Kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapıların kısıtlı ekonomik kaynaklarla yenilenmesi söz konusu olduğundan bu faaliyetler kapsamındaki vergi yükünün sınırlı tutularak sürecin desteklenmesi gerekmektedir. Bu kapsamda, kat maliklerine gayrimenkulün kullanımından mahrum kalınması nedeniyle ortaya çıkan ilave maliyetlerin yükleniciler tarafından karşılanması nedeniyle ortaya çıkan ödemelerin gelir vergisinin konusuna girmemesi yorumunu haklı buluyoruz. Diğer yandan, arsa sahibi dışındaki kiracılara yapılan ödemeler için de benzer bir uygulama yapılması gerektiği kanaatindeyiz. Zira hem arsa sahiplerine hem de kiracılara yapılan ödemelerin amacı aynı olup, riskli yapıların güvenli hale getirilmesinden ibarettir. Nihat Sönmez https://www.kpmgvergi.com

Yukarıda yer verilen açıklamalar, konuya ilişkin genel bilgiler içermektedir. Özdoğrular smmm ltd. şti./ www.ozdogrular.com, işbu dokümanın içeriğinden kaynaklanan veya içeriğine ilişkin olarak ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz. Mevzuatın sık değiştirilen ve farklı anlayışlarla yorumlanabilen yapısı nedeniyle, herhangi bir konuda uygulama yapılmadan önce konunun uzmanlarından profesyonel yardım alınmasını tavsiye ederiz.