2017/16 Sıra No.lu Sirkülerimizde de belirttiğimiz üzere, Maliye Bakanlığı, 15 Şubat 2017 tarihli ve 29980 sayılı Resmi Gazete'de yayımladığı 11 Seri No.lu Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ile, bir çok konuda yeni düzenleme yaptı, hatalı bazı uygulamalarını ise görüş değişikliğine giderek düzeltti.

Tebliğ ile düzenleme yapılan konulardan birisi de, KDV oranı 08.09.2016 - 30.09.2017 tarihleri arasında geçici bir süreyle % 18'den % 8'e indirilen konutlardan, bu tarihler arasında fiilen teslimi yapılmakla beraber daha önceki tarihlerde faturası % 18 KDV hesaplanarak düzenlenenlerle ilgilidir.

% 18 KDV hesaplanarak faturası düzenlenen ancak KDV'nin % 8'e indirildiği 08.09.2016 - 30.09.2017 tarihleri arasında alıcılarına fiilen teslim edilen konutlar nedeniyle ortaya çıkan % 10 KDV oran farkının alıcılara iade edilip edilmeyeceği konusunda, 8 Eylül 2016 tarihinden itibaren başlayan tartışmaya Maliye Bakanlığı son noktayı koydu ve alıcıların % 10'luk KDV oran farkının üzerine bir bardak soğuk su içmelerine karar verdi. 

Peki, Düzenleme Yapılmasını Gerektiren Olay Neydi?

Ülkemizde konut satışları;

- Proje aşamasında,

- Temelden,

- İnşaat devam ederken,

- ve inşaat tamamlandıktan sonra

olmak üzere farklı aşamalarda ve farklı şekillerde satılabilmektedir.

İnşaatı tamamlandıktan sonra satılanlarla ilgili olarak pek sorun çıkmamakla beraber, özellikle inşaat başlamadan önce veya inşaatın devamı sırasında satılan konutlar nedeniyle fatura düzenlenip düzenlenmeyeceği ve KDV hesaplanıp hesaplanmayacağı konularında tereddütlerle karşılaşılmaktadır.

Konutun fiilen alıcılarına teslim edilemediği ancak faturasının düzenlendiği durumlarda, KDV oranının yükselmesi veya indirilmesi, alıcılar lehine veya aleyhine sonuçlar doğurabilmektedir. Sirkülerimizin konusunu oluşturan konuda, tam bununla ilgilidir. KDV oranının, faturası % 18 KDV hesaplanarak düzenlendikten sonra, konutun teslim edildiği 08.09.2016 - 30.09.2017 tarihleri arasında geçici bir süreyle % 8'e indirilmesi nedeniyle ortaya çıkan % 10 KDV oran farkı, alıcılara iade edilecek mi?

KDV oran indiriminin yapıldığı 8 Eylül 2016 tarihinden itibaren alıcılar ile müteahhitler arasında başlayan tartışma ve hatta icra ve yargıya taşınan olaylara Maliye Bakanlığı 11 Seri No.lu Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ile son noktayı koydu.. 

KDV Oranı İndirilen Konutlar ve Oran İndiriminin Esasları Nasıldı?

Bilindiği üzere, 08/09/2016 tarihli ve 29825 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 2016/9153 sayılı Bakanlar Kurulu Eki Karar ile, net alanı 150 m2 ve üzerindeki konut teslimlerinde KDV oranı, 08/09/2016 - 31/03/2017 tarihleri (bu tarih dahil) arasında yaklaşık 7 (yedi) ay süreyle uygulanmak üzere geçici olarak % 18’den % 8’e indirilmişti.

Bakanlar Kurulu bu düzenlemeyi, geçmişte yapılan başarılı, ekonomide canlılığa yol açan, satışları artırarak stokları eriten KDV oran indirimi uygulamalarını dikkate alarak yapmıştır. Nitekim, geçen 5 aylık süreçte, konut satışları % 25 ila % 30 arasında artmıştır. Bu başarılı sonuçlar üzerine, sektörün beklentisi ve talebi de dikkate alınarak, bu uygulamanın süresinin 6 ay daha uzatılmasında mutabakata varılmıştır. 3 Şubat 2017 tarihli ve 29968 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 2017/9759 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile de, oran indirimi 30 Eylül 2017 tarihine kadar uzatılmıştır.

Buna göre,

- Net alanı 150 m2 ve üzerindeki konutların,

- 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerlerde bulunan net alanı 150 m2 ve üzeri konutların,

- 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde yapı ruhsatı 1/1/2013 tarihinden itibaren alınan konut inşaat projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi bu tarihten itibaren yapılan konut inşaatı projelerine ilişkin konut teslimlerine uygulanmak üzere lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri 1.000 (bin) Türk Lirası ve üzerinde olan net alanı 150 m2'ye kadar olan konutların

30 Eylül 2017 tarihine kadar satış ve teslimlerinde % 8 oranında KDV hesaplanacaktır.

Peki, Maliye Bakanlığı Bu Konuda Nasıl Bir Düzenleme Yaptı?

Maliye Bakanlığı yayımladığı 11 Seri No.lu Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğin 9. maddesi ile, KDV Genel Uygulama Tebliği'nin (III/B-2.1.1.) bölümünün sonuna aşağıdaki paragrafları eklemiştir:

"3065 sayılı Kanunun (10/a) maddesinde, mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde, malın teslimi veya hizmetin yapılması; (10/b) maddesinde, malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi hallerinde, bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi anında vergiyi doğuran olayın meydana geleceği hüküm altına alınmıştır.

Konut tesliminden önce fatura düzenlenmesi halinde, faturada gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi anında vergiyi doğuran olay meydana geleceğinden bu faturada gösterilen KDV'nin beyan edilip ödenmesi gerekmektedir. Konutun fiilen teslim edildiği tarih ile faturanın düzenlendiği tarihte konuta ilişkin geçerli olan KDV oranlarının farklı olması durumunda, faturanın düzenlendiği tarihte geçerli olan KDV oranı esas alınacaktır. Dolayısıyla faturanın düzenlendiği tarihte geçerli olan oran esas alınarak hesaplanan KDV'de, konutun fiilen teslim edildiği tarihte geçerli olan KDV oranına göre herhangi bir düzeltme yapılmayacaktır."

Maliye Bakanlığı'nın Yaptığı Bu Düzenleme Ne Anlama Geliyor?

KDV Kanununun 10. maddesinin (a) bendinde, mal teslimleri veya hizmet ifalarında vergiyi doğuran olayın meydana geleceği tarih genel olarak tanımlanmış, sonraki bent hükümlerinde de özellikli durumlara ilişkin düzenlemeler yapılmıştır. Özellik taşıyan durumlardan birisi de, malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi halinde vergiyi doğuran olayın meydana geleceği tarih ile ilgilidir.

KDV Kanununun 10. maddesinin (b) bendinde, malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi hallerinde, bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi anında vergiyi doğuran olayın meydana geleceği özel olarak hükme bağlanmıştır. Yani,  malın teslimi veya hizmetin ifasından önce fatura düzenlenmesi halinde, faturada gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi anında vergiyi doğuran olay meydana geleceğinden bu faturada gösterilen KDV'nin beyan edilip ödenmesi gerekmektedir.

Peki, bu düzenlemenin Sirküler konumuzla ilgisi ne? Şöyle ki, inşaat devam ederken yapılan konut satışlarında faturanın, alıcılara konutun fiilen teslim edildiği veya iskan ruhsatının alındığı veya kat mülkiyetine geçildiği tarihlerden en önce olanının gerçekleştiği tarihte düzenlenmesi gerekmektedir. Genel prensip bu olmakla beraber, faturanın alıcıların isteğine bağlı olarak inşaatın devamı sırasında düzenlenmesi de mümkün bulunmaktadır. Çünkü, alıcılar, inşaat devam etse de, kendilerini güvence altına almak amacıyla ödedikleri bedel ve satın aldıkları konut için fatura düzenlenmesini talep edebilmektedirler. Bu gibi durumlarda ise, konut tesliminden önce fatura düzenlenmesi halinde, faturada gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi anında vergiyi doğuran olay meydana geleceğinden, bu faturada gösterilen KDV'nin beyan edilip ödenmesi gerekmektedir.

Buraya kadar herhangi bir sorun bulunmamaktadır. Ancak, faturanın konut tesliminden önce düzenlendiği  bu gibi durumlarda, faturanın düzenlendiği tarih ile konutun teslim edildiği tarihteki KDV oranlarında bir değişiklik olduğu takdirde, alıcı lehine veya aleyhine oluşacak bu durum nedeniyle daha önce faturasının düzenlenmiş olması nedeniyle hesaplanan KDV oran ve tutarında bir düzeltme yapılıp yapılmayacağı konusunda tereddütlerle karşılaşılmıştır. Çünkü, konutun fiyatına göre, düzeltme yapılacak tutarda artmakta, bazen hatırı sayılır rakamlara ulaşabilmektedir.

Örneğin, 15.04.2016 tarihinde 2.000.000 TL. bedel + 360.000 TL. KDV ödenerek satın alınıp faturası düzenlenen konutun 20 Ocak 2017 tarihinde alıcısına teslim edildiğini varsayalım. KDV oranı, bu konutun satın alındığı tarihte % 18 iken, konutun teslim edildiği tarihte % 8'e indirilmiştir. Eğer, fatura satış sırasında değil de, konutun teslim edildiği tarihte düzenlenmiş olsaydı, 360.000 TL. yerine, 160.000 TL. KDV hesaplanacaktı. Bu durumda, faturanın düzenlendiği tarihteki KDV oranının konutun teslim edildiği tarihte düşürülmesinden kaynaklanan 200.000 TL. tutarındaki KDV farkı, alıcılara iade edilebilir mi?

Maliye Bakanlığı, yukarıda yer alan düzenlemesinde; konutun fiilen teslim edildiği tarih ile faturanın düzenlendiği tarihte konuta ilişkin geçerli olan KDV oranlarının farklı olması durumunda, faturanın düzenlendiği tarihte geçerli olan KDV oranının esas alınacağını, dolayısıyla faturanın düzenlendiği tarihte geçerli olan oran esas alınarak hesaplanan KDV'de, konutun fiilen teslim edildiği tarihte geçerli olan KDV oranına göre herhangi bir düzeltme yapılmayacağını açıklamış bulunmaktadır. Yani, yukarıdaki örnekte yer alan 200.000 TL. tutarındaki KDV farkı, alıcılara iade edilemeyecektir. Alıcılar, bu 200.000 TL. tutarındaki KDV farkının üzerine bir bardak soğuk su içeceklerdir. Maliye Bakanlığı'nın bu görüşü, malesef KDV Kanununa uygun ve doğru olup, eleştirilecek bir husus bulunmamaktadır.

Aynı durum, KDV oranının yükseltildiği durumlarda da söz konusu olabilir. Bu durumda da, faturanın düzenlendiği tarihte geçerli olan KDV oranının esas alınması gerekecek, alıcılar oran yükseltilmesinden olumsuz yönde etkilenmeyeceklerdir.

Burada asıl ilgi çeken bir diğer önemli bağlantılı konu ise, müteahhitlerin inşasına devam ettikleri söz konusu konutları, inşaat devam etmelerine ve bu konutların teslimini 30 Eylül 2017 tarihinden sonraki tarihlerde yapacak olmalarına rağmen, 30 Eylül 2017 tarihine kadar faturasını düzenleyip % 8 KDV uygulayarak satabilecekleridir. Bunu engelleyen yasal bir düzenleme olmadığı gibi, bu şekilde hareket edilmesi sözü edilen Tebliğ ile yapılan düzenlemeye de uygundur. Müteahhitlerin ve alıcıların bu avantajlı durumu kaçırmayacaklarını düşünüyoruz. Abdullah Tolu

http://www.toluenymm.com/maliyeden-konut-alicilarina-soguk-dus-kdv-orani-gecici-olarak-18den-8e-indirilen-konut-alimlari-nedeniyle-8-eylul-2016-tarihinden-once-fatura-alinmissa-10-kdv-farki-alicilara-iade-edilmeyecek-uzerine-bir-bardak-soguk-su-icecekler/icerik/194

Yukarıda yer verilen açıklamalar, konuya ilişkin genel bilgiler içermektedir. Özdoğrular smmm ltd. şti./ www.ozdogrular.com, işbu dokümanın içeriğinden kaynaklanan veya içeriğine ilişkin olarak ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz. Mevzuatın sık değiştirilen ve farklı anlayışlarla yorumlanabilen yapısı nedeniyle, herhangi bir konuda uygulama yapılmadan önce konunun uzmanlarından profesyonel yardım alınmasını tavsiye ederiz.