Kayseri Milletvekili Mustafa ELİTAŞ tarafından 8 Şubat 2017 tarihinde TBMM'ye verilen "Gelir Vergisi Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi" (TORBA YASA) ile, inşaat ve gayrimenkul sektörüne yönelik çok önemli istisna ve teşvik edici düzenlemeler yer almaktadır.

Henüz yasalaşma sürecinde bulunan söz konusu düzenlemeler kısaca aşağıda açıklanmıştır.

1) Yeni İnşa Edilen Konut veya İşyerlerinin Yabancı Gerçek Kişiler ile Yabancı Şirketlere Birinci Elden Satışı KDV İstisnası Kapsamına Alınıyor

Ülkemize döviz girişinin artırılması ve inşaat sektörünün teşvik edilmesi amacıyla inşa edilen işyeri ve konutların satış bedelinin yurt dışından getirilecek dövizle ödenmesi şartıyla Türkiye'de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye'de olmayan ve bir işyeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye'de kazanç elde etmeyen kurumlara ilk satışı KDV'den istisna edilmektedir.

Söz konusu istisna düzenlemesinin KDV kanununun 13. maddesine eklenecek aşağıdaki (i) bent hükmü ile yapılması öngörülmektedir:

"(i)  Konut veya işyeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye'ye getirilmek kaydıyla, Türkiye'de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye'de olmayan ve bir işyeri yada daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye'de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya işyeri teslimleri (Şu kadar ki, bentte öngörülen şartların gerçekleşmemesi halinde zamanında alınmayan vergi, ceza ve gecikme faizi yabancı gerçek kişi ile kanuni ve iş merkezi Türkiye'de olmayan ve bir işyeri yada daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye'de kazanç elde etmeyen kurumlardan tahsil edilir. Zamanında alınmayan vergiler ile vergi cezalarında zamanaşımı, verginin tarhını veya cezanın kesilmesini gerektiren durumun meydana geldiği tarihi takip eden takvim yılının başından itibaren başlar.)

Söz konusu hükmün incelenmesinden de fark edileceği üzere istisna, 3 şarta bağlanmaktadır:

a) Yeni ve Tapuda İlk Defa İşlem Görecek Konut Veya İşyeri Olması

İstisna, yeni inşa edilen ve tapuda ilk defa devir ve teslime konu edilecek konut ve işyeri teslimleri için geçerlidir. Daha önce tapuda devir ve teslimi yapılmış genel olarak ikinci el olarak tanımlanan konut ve işyerlerinin Türkiye'de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye'de olmayan ve bir işyeri yada daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye'de kazanç elde etmeyen kurumlara tesliminde ise KDV istisnası uygulanmayacaktır. İstisnadan yararlanacak konut ve işyerlerinin temel özelliği bu olacaktır.

b) Alıcıların Türkiye'de Yerleşmiş Olmayan Yabancı Uyruklu Gerçek Kişiler İle Kanuni Ve İş Merkezi Türkiye'de Olmayan Ve Bir İşyeri Yada Daimi Temsilci Vasıtasıyla Türkiye'de Kazanç Elde Etmeyen Kurum Olması

İstisnadan yararlanacak alıcıların, alıcı,

- Yabancı gerçek kişi ise, satışın yapıldığı tarihte Türkiye'de yerleşmiş olmamaları,

- Yabancı kurum ise, bu kurumların kanuni ve iş merkezinin Türkiye'de olmaması ve bir işyeri yada daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye'de kazanç elde etmemeleri

gerekmektedir. Türkiye'de yerleşmiş olan veya kanuni ve iş merkezi Türkiye'de bulunan veya bir işyeri yada daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye'de kazanç elde eden kurumların bu istisnadan yararlanmaları mümkün bulunmamaktadır.

c) Satış Bedelinin Mutlaka Döviz Olarak Türkiye'ye Getirilmesi

İstisna uygulamasında olmazsa olmaz şartlardan birisi de, konut ve işyeri satış bedelinin döviz olarak Türkiye'ye getirilmiş olmasıdır. Bize göre istisna uygulamasında en çok zorlukla karşılaşılacak konu budur. Bize göre, satış bedelinin yurt dışından doğrudan satıcının hesabına transfer edilmesi halinde herhangi bir problemle karşılaşılmayacaktır. Ancak, özellikle alıcı yabancı kişilerin satın alma bedelini Türkiye'ye girişlerinde yanlarında getirdiklerini beyan ettikleri dövizlerle ödemeleri halinde, nasıl bir yol izleneceği belli değildir. Bu konuda ikincil düzenlemede bir açıklama yapılacağını düşünüyoruz.

Yapılması düşünülen söz konusu istisna düzenlemesi, çok yerinde ve ülkemiz açısından faydalı bir düzenlemedir. Sektörün beklentisi, bu istisnanın 13. maddede değil de, 11. maddede ihracat istisnası kapsamında düzenlenmesi şeklindeydi. Eğer söz konusu satışlar ihracat olarak düzenlenseydi, müteahhit ve inşaat şirketleri EXİMBANK'ın düşük faizli veya faizsiz kredilerine ulaşma imkanına sahip olacaklardı. Şu an itibariyle bu düzenleme mevcut şekliyle yasalaşırsa, müteahhit ve inşaat şirketleri önceden olduğu EXİMBANK'ın düşük faizli veya faizsiz kredilerinden yararlanamayacaklardır. Bu çok önemli bir ayrıntı olup, konunun bu yönüyle yeniden değerlendirilmesinde fayda görüyoruz.

2) İnşaat Sözleşmeleri Belirlenerek, Damga Vergisi Oranlarında Farklılaştırmaya Gidiliyor

Maliye Bakanı Sayın Naci AĞBAL, geçtiğimiz günlerde bir gazeteye verdiği demeçte, inşaat sektöründe vergi maliyetlerini aşağı çekmek için inşaat sözleşmelerindeki damga vergisi oranlarının aşağı çekileceğini ifade etmişti. Bu açıklamanın akabinde oluşturulan Torba Yasa ile, inşaat sektörüne ilişkin farklı sözleşme türleri, damga vergisi oranlarının farklılaştırılabilmesi amacıyla Damga Vergisi Kanununa ekli (I) sayılı listeye eklenmesi öngörülmektedir.  Torba Yasa ile, Damga Vergisi Kanununa ekli (I) sayılı Tabloya aşağıdaki bentler eklenmektedir.

"14. Resmi şekilde düzenlenen kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmeleri   (Binde 9,48),

15. Resmi şekilde düzenlenen kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmeleri kapsamında yapı müteahhitleri ile alt yükleniciler arasında düzenlenen inşaat taahhüt sözleşmeleri (Binde 9,48),

16) Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat işlerine ilişkin danışmanlık hizmet sözleşmeleri (Binde 9,48),

17) Yapı denetimi hizmet sözleşmeleri (Binde 9,48)"

Bu düzenlemenin yasalaşmasını müteakip söz konusu sözleşmelerin damga vergisi oranlarının asgari seviyelere indirileceğini düşünüyoruz.

3) Gayrimenkullerin Tapu Harcı Oranlarının Farklılaştırılması İçin Yetki Alınıyor

Torba Yasa ile yapılması düşünülen düzenleme ile, gayrimenkullerin tapuda satış yoluyla devri işlemine ilişkin tapu harcı oranının, gayrimenkullerin türleri, sınıfları, büyüklükleri, bulunduğu yer ve vergi değerleri itibariyle veya gayrimenkullerin asli edim kapsamında gayrimenkul sertifikası karşılığı edinilip edinilmediğine göre farklılaştırılmasına yönelik olarak Bakanlar Kurulu'na yetki verilmektedir. Bu yetki kullanıldığı takdirde, Bakanlar Kurulu, gayrimenkul tapu harcı oranlarını, mevcut oranların onda birine kadar indirebilecektir.

Bu amaçla, Harçlar Kanununun 20/a maddesinin sonuna aşağıdaki paragraf eklenmektedir:

"Bakanlar Kurulu, bu bende ilişkin kanuni nispeti, gayrimenkullerin türleri, gayrimenkul sertifikası karşılığı edinimi, sınıfları, büyüklükleri, bulunduğu yer ve vergi değerleri itibariyle birlikte veya ayrı ayrı olmak üzere bir katına kadar artırmaya, onda birine kadar indirmeye yetkilidir." Abdullah Tolu/Toluen YMM

Yukarıda yer verilen açıklamalar, konuya ilişkin genel bilgiler içermektedir. Özdoğrular smmm ltd. şti./ www.ozdogrular.com, işbu dokümanın içeriğinden kaynaklanan veya içeriğine ilişkin olarak ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz. Mevzuatın sık değiştirilen ve farklı anlayışlarla yorumlanabilen yapısı nedeniyle, herhangi bir konuda uygulama yapılmadan önce konunun uzmanlarından profesyonel yardım alınmasını tavsiye ederiz.