I-GİRİŞ

Geçmişten günümüze kiracı-kiralayan arasındaki ilişkiler; kira bedelinin arttırılması, kira müddetinin sona ermesi, tahliye, akde aykırı davranış vb. konularda gündemde her zaman yerini almıştır. Tahliye konusunda kiracı-kiralayan arasındaki anlaşmazlıklar, tarafların uzlaşması ile değil, çoğunlukla mahkemelerde sonuçlanmaktadır. Bu durumun, mahkemelerin iş yoğunluğunu artırıcı etkisi olduğu gibi kişilerin sosyal huzurunu tehdit eden bir yönü de bulunmaktadır.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Yeni Türk Borçlar Kanunu (BK) ile yapılan köklü değişikliklerden biri de kira sözleşmeleri bakımından olmuştur. Belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunulmaz ise sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamaktadır.

Bu doğrultuda 6098 sayılı Kanun, ev ya da iş yeri sahiplerine; “10 yıllık uzama süresini dolduran kiracıların, gerekçesiz olarak çıkartılması” imkanı tanımıştır. BK’nın 347. maddesinde ifade edilen bu hüküm, geçtiğimiz Temmuz/2014 ayı itibariyle uygulanma imkanı bulmuştur.

II- İLGİLİ MEVZUAT

Yeni BK’nın 347. maddesine göre;

 “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”

Kanun’un lafzından da açıkça anlaşılacağı üzere, on yıllık uzama süresi sonunda kiracıların gerekçesiz olarak mecurdan (kiralanandan) çıkarılması, birtakım koşulların birlikte gerçekleşmesini gerekli kılmıştır. Bu koşullar;

- Kira akdinin kurulmasından başlayarak 10 yıllık bir uzama süresinin geçmiş olması,

- İlgili on yılın bitiminden 3 ay önce fesih bildiriminde bulunulmuş olması veya belirtilen 10 yılın geçmesi durumunda takip eden birer yıllık uzama yılının bitiminden 3 ay önce fesih bildiriminde bulunulmuş olması,

- İlgili 10 yılın bitiminden sonra yeni bir kira akdi imzalanmamış olması,

şeklindedir.   

Diğer taraftan, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un Geçici 2. maddesine göre;

 “Bu Kanun’un 1. maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanun’un yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.”

Bu madde kapsamında da 347. maddenin, 6098 sayılı Kanun yürürlüğe girdikten ne kadar zaman sonra uygulanabileceği hususu hüküm altına alınmıştır. On yıllık uzama süresi dolanlar hakkında uygulanacak bu hüküm için uygulanma zamanı, Kanun’un yürürlük tarihi olan 01.07.2012 tarihinden itibaren iki yıl sonradır. Daha açık bir anlatımla, 01.07.2014 tarihinden itibaren konut ya da işyeri sahiplerine, bu kanun hükmünden yararlanma hakkı doğmuştur.  

On yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre, beş yıldan daha kısa olanlar için ise hükmün uygulanma zamanı, Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıldır. Bu durumda olanlar için 01.07.2017 tarihinden itibaren tahliye imkanı söz konusu olacaktır.

III- ON YILLIK UZAMA SÜRESİ NE DEMEKTİR?

Kira sözleşmelerinin süresi ne olursa olsun, kendine özgü süreleri bitmeden 15 gün önce fesih bildiriminde bulunulmaz ise sözleşme bir yıl daha uzamış sayılmaktadır. “On yıllık uzama süresi”nden anlaşılması gereken de bu bir yıllık uzama sürelerinin on kez tekrarlanmış olmasıdır.

Sözleşmenin on kez uzatılmasından sonraki dönemde, sözleşme bitiş tarihinden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşulu ile sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirip fesih-tahliye istenebilecektir.

Burada “on kez uzama süresinden sonraki dönem” hangi dönemdir? Öncelikle bir kira sözleşmesinin kendine özgü süresi bitecek ve kiracıya da fesih bildiriminde bulunulmadığından sözleşme kendiliğinden uzayacaktır. Bu “birinci uzama” olarak anlaşılmalıdır.  Daha sonra kira süresi bu şekilde 10 kez uzayacak ve 11. uzama döneminin bitimine 3 ay kala fesih bildirimi yapılmış olacaktır.

Sonuç itibariyle; kiraya veren kira sözleşmesinin ilk uzama tarihinden sonraki 11. yıl, kira sözleşmesinin feshini ve kiracının tahliyesini isteyebilecektir.

IV- ÖRNEK

Bu konuyu uygulamadan bir örnek ile açıklamakta fayda bulunmaktadır.

SORU: (X) firması adına kayıtlı olan gayrimenkulde, (Y) kişisi, 01.12.2002 tarihinden itibaren işyeri kiracısı olarak faaliyetini devam ettirmektedir. Kira sözleşmesi, 4 yıl süreli (01.01.2003 - -01.01.2007) olarak yapılmıştır. Kira süresi, 01.01.2007 tarihinde sona ermiştir. Bu durumda BK. Md. 347 çerçevesinde kiracı ne zaman tahliye edilebilecektir?

CEVAP:  Soruda ilgiliişyeri kira sözleşmesi, 4 yıllık süre için akdedilmiştir.

Bu durumda:

-01.01.2003 - 01.01.2007  (4 yıl)

periyodunda 01.01.2007 yılında kira sözleşmesinin kendine özgü olan süresi bitmiş,  kiracıya hiçbir bildirimde bulunulmadığı için de sözleşme süresi uzamış olmaktadır. 01.01.2007 tarihinden itibaren on yıllık uzama süresi hesaplanmalıdır. Bu durumda sözleşmeye ilişkin on yıllık uzama süresi, 01.01.2017 tarihinde tamamlanmış olacaktır.

Sözleşme bitiş süresi olan 01.01.2017 tarihinden sonraki dönemde, en geç  “3 ay önce” bildirimde bulunmak koşuluyla Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi gereğince kiracı tahliye edilebilecektir.  

Burada “bildirim”den anlaşılması gereken “ihtar” dır.

Kanun her ne kadar bildirimde bulunmayı öngörmüş olsa da bildirime rağmen mecuru tahliye etmeyen kiracıya karşı bu sebeple tahliye davası açılması gerekmektedir.

V- SONUÇ

Yeni Borçlar Kanunu ile getirilen bu yeni uygulamaya, her ne kadar kiracılar açısından vahim sonuçlar doğuracak gözüyle bakılsa da anlaşma zemininden uzaklaşmış kiracı-kiralayan ihtilafları için de bir çözüm yolu olarak görülmektedir. 

Uygulamada, 10 yıllık uzama sürelerinin nasıl hesaplanması gerektiği konusunda birtakım tereddütler oluşmuştur. Çoğu uygulamacı, “10 yıl geçmiş kira sözleşmesi”ni, 10 yıllık uzama süresi dolmuş kira sözleşmesi olarak yorumlamaktadır. Bu yorum yanlış sonuçlara götürebilmektedir. Burada dikkat edilecek husus, sözleşmenin kaç yıl süre ile yapıldığı ve sözleşmenin doğal süresi bittikten sonra ne kadar zaman için uzadığıdır.

Zamanla, içtihatlar ışığında, bu konudaki tereddütlerin giderileceği düşüncesindeyiz. Zühal Kızılot/ Yaklaşım / Ağustos 2014 / Sayı: 260

Bu makalede yer alan açıklamalar, yazarının konu hakkındaki kişisel görüşünü yansıtmaktadır. Makaledeki bilgi ve açıklamalardan dolayı Özdoğrular smmm ltd. şti./Mehmet Özdoğru ve/veya ozdogrular.com./com.tr' ye sorumluluk iddiasında bulunulamaz. Mevzuatın sık değiştirilen ve farklı anlayışlarla yorumlanabilen yapısı nedeniyle, herhangi bir konuda uygulama yapılmadan önce konunun uzmanlarından profesyonel yardım alınmasını tavsiye ederiz.