Konutlardaki KDV Uygulamasında Tarihsel Süreç

Bilindiği üzere, KDV uygulamasında, küçük konutlar lehine düzenlemeler yapılagelmiştir.

İlk uygulama, 1985 yılında “net alan 150 metrekareye” kadar olan konutların tesliminde istisna getirilmesi şeklinde başlatılmıştır.

Daha sonra, KDV Kanununda 2007 yılında yapılan değişiklikle bu istisna kaldırılmış, “net alanı” 150 m2 ye kadar olan konutların tesliminde indirimli oranda (%1) KDV uygulamasına geçilmiştir.

Konutlardaki KDV oranı ile ilgili son düzenleme, 6322 Sayılı Kanunla yapılmış, Bakanlar Kuruluna arsa ve konutun bulunduğu yer ve “vergi değerini” esas alarak yeni KDV oranları belirleme yetkisi verilmiştir.

Bakanlar Kurulu da, yeni düzenlemenin kendisine verdiği yetkiyle, sadece “Büyükşehir Belediyeleri sınırları içerisindeki lüks veya birinci sınıf olarak yapılan inşaatlara” yönelik bir düzenleme yaptı.(2012/4116 Sayılı BKK)

Yeni düzenleme ile (yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden itibaren alınan konut inşaatı projelerinde) yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri;

a) Beş yüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde KDV oranı % 1,

b) Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde KDV oranı % 8 oldu.

Bu uygulama halen devam etmektedir.

Net Alan Tanımı

Yazımızın konusuna oluşturan net alan tanımı bu güne kadar çeşitli tartışma ve hatta mağduriyetleri de beraberinde getirdi.

Konut teslimlerinde istisna uygulandığı dönemde KDV ye tabi olup olmama açısından, indirimli oran döneminde de KDV oranı açısından idare ile mükellefler arasında sürekli sorun yaşandı.

İdare, bu konudaki ilk belirlemeyi istisnanın başladığı dönemdeki uygulamalara yön vermek amacıyla 31.12.1984 tarihinde yayınlanmış olan 9 seri no.lu KDV tebliğinde yaptı.

Anılan tebliğdeki net alan tanımı “faydalı alan” olarak belirtilmiş, faydalı alan da “konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alandır” şeklinde tanımlanmıştı.

Uygulama bu şekliyle sorun yaratmazken, Bakanlık 1988 yılında görüş değiştirdi ve KDV uygulamasında da, “Konut İnşaatı ve Kalkınmada Öncelikli Yörelerde Yapılacak Yatırımlarda Vergi, Resim ve Harç İstisna ve Muaflıkları Tanınması Hakkındaki 2982 Sayılı Kanun” uygulamasında esas aldığı faydalı alan tanımını benimsedi.

Hatırlanacağı üzere, anılan 2982 Kanun kapsamında, konut inşaatının teşviki amacıyla 150 m2 den küçük inşa edilecek konutlarda harç, emlak vergisi, kredilerde BSMV istisnası gibi birçok muafiyet ve istisna getirilmişti.

2982 Kanun kapsamında esas alınan faydalı alan tanımı da 15.11.1968 tarih ve 13052 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan “Halk Konutu Standartlarındaki Esaslar” a bağlanmıştı.

İşte 30 no.lu KDV Genel Tebliğinde faydalı alan bu esaslara bağlı olarak yeniden tanımlandı ve tebliğde aşağıdaki şekilde yer aldı:

“a) Faydalı alan konut içerisinde, duvarlar arasında kalan temiz alandır.

b) Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5'er cm. düşülmek suretiyle hesaplanır.

Ancak,

- Konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları;

- Karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri; bir konuttaki balkonların veya arza zemininden 0,75 m. den yüksek terasların toplamının 2m2' si çok katlı binalarda yapılan çekme katların etraında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katları komşu hududuna kadar uzanması ile meydana gelen teraslar;  

- Çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler; iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1, 75 m. yüksekliğinden az olan yerler;

- Bodrumlarda konut başına bir adet konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m2' den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi yakıt deposu, sığınak, kapıcı ve kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo çamaşırlık;

- Bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m2' den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı alan dışındadır. 

Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m2'yi, garajların 18 m2'yi aşan kısmı, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edilirler. “

Daha sonra, tüm KDV tebliğlerinin tek bir tebliğde toplanma çalışması sonucunda yayınlanan ve şu an için güncel olan KDV Genel Uygulama Tebliğinin “2.1.3” Bölümü” nde de de aynı tanım korundu.

Ancak bu arada Maliye Bakanlığı, KDV oran tespiti ve iade uygulamalarında bu tanımları esas alırken imar ve ruhsat uygulamaları da Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ne paralel olarak yürümektedir.

Bu yönetmelikte ise, kapıve pencere eşikleri,2.5cm’yi geçmemekkoşuluyla sıva payları, kolonlar,duman, çöp, atık, tesisatve hava bacalarıileışıklıklar,bağımsızbölümiçindeki asansör ve galeriboşlukları,tesisatodası,merdivenlerin altlarında 1.80m. yüksekliğinden az olan yerler,tekbağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi, faydalı alan içerisinde sayılmamaktadır.

Danıştay’ın Yürütmeyi Durdurma Kararı

Yapılan bir başvuru üzere Danıştay, yukarıda bahsettiğimiz KDV Genel Uygulama Tebliğinin, net alan tanımının yapıldığı 2.1.3 bölümünün yürütmesini durdurdu.

Peki, yürütmeyi durdurma ne anlama geliyor?

Yürütmenin durdurulması iptal anlamına gelmese de idarenin yürütmesi durdurulan konu hakkında uygulama yapmasını engelliyor. Yani şu an net alan tanımına göre bir karar verilmesi gereken idari bir işlem olsa Maliye Bakanlığının tebliğdeki tanımına değil Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı uygulamasına göre işlem yapılması lazım.

İdari Yargılama Usulü Kanununun 27/7’nci maddesine göre, yürütmenin durdurulması kararı verilen dava dosyaları öncelikle incelenir ve karara bağlanır. Bu nedenle esastan kararın fazla gecikmeyeceğini düşünüyoruz. Bu konuya ilişkin yürütmenin durdurulmasına oy birliği ile karar verildiği için de dava sonucunda tebliğin o bölümünün iptal edilmesi kuvvetle muhtemel.

Bahsi geçen Danıştay 4’ncü Dairesinin 2017/4835 Esas Sayılı Kararında “net alanı 150 m2’ye kadar konut” un tanımlanmasında bu konuda teknik düzeyde düzenleme ve tanımlama yetkisi ve yeterliliği bulunan Çevre Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin dikkate alınması gerektiği, bu hususta teknik bilgi ve uzmanlığı olmadığı görülen Maliye Bakanlığı’na her ne kadar tanımlama yetkisi verilmişse de bu yetkisi sınırsız olmayıp uzman kuruluşlardan görüş alınması veya bu konuda teknik düzeyde düzenleme ve tanımlama yetkisi bulunan kurumların düzenlemelerinden yararlanılması “idarelerin takdir yetkilerine giren işlemleri tesis ederken mutlak ve sınırsız hareket edemeyeceklerine ilişkin, idare hukuku ilkesinin” bir gereği olup bu ilkeye aykırı düşen dava konusu düzenlemede hukuka uyarlık görülmediği belirtiliyor.

Kararda Önemli Bir Şey Daha Var

Kararda net alan tanımı dışında yürütmesi durdurulan bir uygulama daha var.

Maliye Bakanlığı uygulamasında, 150 m2’nin altındaki konut teslimlerine yönelik olarak sadece konutun yapımı için zorunlu olan harcamalara isabet eden KDV iade hesabına dahil edilebiliyor.

İade hesabına dahil edilebilecek KDV tutarı yukarıda bahsi geçen KDV Genel Uygulama Tebliğinin 3.1.3 İade Hesabına Dahil Edilebilecek Yüklenilen katma değer vergisi bölümünde“ tanımlanıyor ve “3.1.3.1” alt başlığında da konuya yönelik bir örnek veriliyor.

Bahis geçen “Örnek 2” deki açıklama şöyle:

“Örnek 2: 150 m2’nin altındaki bir konutun inşasına yönelik olarak yapılan harcamalar (arsa bedeli dâhil), genel yönetim giderleri (akaryakıt, büro malzemeleri, reklam, komisyon, temizlik malzemeleri ve benzeri) ve ATİK’lerden işleme isabet eden paya ilişkin olarak yüklenilen KDV, işlemin bünyesine giren vergiler kapsamında değerlendirilecektir.

150 m2’nin altındaki konut teslimlerine yönelik iade taleplerinde, konutun yapımıyla ilgili harcamalar nedeniyle yüklenilen vergiler iade hesabına dâhil edilebilecek, konutun yapımı için zorunlu olmayan harcamalar nedeniyle yüklenilen vergiler iade hesabına dâhil edilmeyecektir.

Dolayısıyla bir arada bulunan konutların ortak kullanımına ait olan sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere düzenlenmiş çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı, alışveriş merkezi gibi alanlara ilişkin konutun yapımı için zorunlu olmayan harcamalar nedeniyle yüklenilen KDV iade hesabına dâhil edilemeyecektir.

Ancak arazinin yapısından dolayı yapılması zorunlu olan site içi çevre düzenlemeleri (istinat duvarı, perde duvarı, site çevre duvarları, site içi zemin sertleştirme ve benzeri işler) nedeniyle yüklenilen vergilerin iade hesabına dâhil edilmesi mümkündür,”

şeklinde düzenlenmiştir.

İşte anılan Danıştay Kararı ile tebliğin bu örneğin bulunduğu bölümünün de yürütmesi durduruluyor.

Karar da, “dava konusu edilen “Örnek 2”de ise iade hesabına dahil edilebilecek katma değer vergisine, indirimli orana tabi teslimle ilgili olsa dahi, zorunlu değilse iade hesabına dahil edilemeyecektir. Kanunda açıkça söz konusu teslimle “ilgili” olması ölçütüne yer verilmişken, zorunlu harcama ölçütüne göre verilen örnek şeklinde düzenleme açıkça yasaya aykırıdır.” Açıklamasına yer veriliyor.

Eğer bu konuyla ilgili olarak da iptal kararı çıkarsa 150 m2 den küçük konut teslimlerine yönelik iade alınabilecek KDV tutarı artacak ve bir arada bulunan konutların ortak kullanımına ait olan sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere düzenlenmiş çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı, alışveriş merkezi gibi alanlara ilişkin yüklenilen KDV ler de iade alınabilecek.

Bu konuya ilişkin yürütmenin durdurulması kararı ise oybirliği ile değil oy çokluğu ile alınmış. Ayrışık oy sahibi Danıştay üyesi “indirimli orana tabi olmayan teslim ve hizmetler ile indirimli orana tabi işlemlerle ilgisi bulunmayan giderler dolayısıyla yüklenilen vergilerin iade hesabına dâhil edilemez” görüşü bildirmiştir.

Yani üyeler net alan tanımında olduğu gibi bu konuda tam mutabakat sağlamamışlardır. Bu nedenle bu konuda iptal kararı çıkması diğer konu kadar yüksek olasılık değildir.

Sonuç Olarak

Danıştay’ın esasa ilişkin kararı iptal çıkarsa hem konut imal edenle hem de konut alıcılar açısından sevindirici olacak.

Danıştay’ın bu konudaki kararını sabırla bekliyoruz.

Bir başka beklentimizde Maliye İdaresinden.

Niye sürekli tartışma yaratacak uygulamalarda ısrar edilir ki?

Bu konunun uygulayıcısı Çevre Ve Şehircilik Bakanlığının oldukça yeni olan 2013 tarihinde belirlediği net alan tanımı yerine neden 1968 tarihli bir düzenleme esas alınır?

Beklentimiz hazır bir yargı kararı da çıkmışken bu karmaşık tanımlara son verilerek herkesi rahatlatacak yeni bir düzenleme yapılması. Atilla Y. Dölarslan/Yöntem YMM

Bu makalede yer alan açıklamalar, yazarının konu hakkındaki kişisel görüşünü yansıtmaktadır. Makaledeki bilgi ve açıklamalardan dolayı Özdoğrular smmm ltd. şti./Mehmet Özdoğru ve/veya ozdogrular.com./com.tr' ye sorumluluk iddiasında bulunulamaz. Mevzuatın sık değiştirilen ve farklı anlayışlarla yorumlanabilen yapısı nedeniyle, herhangi bir konuda uygulama yapılmadan önce konunun uzmanlarından profesyonel yardım alınmasını tavsiye ederiz.