Bilindiği gibi, emlak vergisi, servet üzerinden alınan vergilerin en eski ve hemen hemen her ülkede uygulanan örneğidir. Kişilerin vergi ödeme gücünün göstergelerinden olan bina ve arazi gibi taşınmaz servet unsurları vergilendirilir.

Ülkemizde emlak vergisinin tarh tahakkuk ve tahsili, uygulanacak vergi istisnaları 1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu hükümleri çerçevesinde yürütülmektedir. Türkiye sınırlan içinde bulunan binalar, arazi ve arsalar bu kanun hükümlerine göre bina arazi ve arsa vergisine tabidir. 

Bina tabiri, yapıldığı madde ne olursa olsun, gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatın hepsini kapsar. Ayrıca, Vergi Usul Kanunu'nda yazılı bina mütemmimleri de bina ile birlikte dikkate alınır.

Bina vergisini, binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenler öder.

Arazi ve arsaların vergisini, maliki, varsa intifa hakkı sahibi her ikisi de yoksa arsa ve araziye malik gibi tasarruf edenler öder.

Emlak vergisi ödeme mükellefiyeti arazi, arsa ve bina iktisabında (satın alma veya inşa etme) bu taşınmazın satın alındığı yılı izleyen bütçe yılından itibaren başlar. Ayrıca, mevcut taşınmazda önemli değişiklik-tadilat söz konusu ise bu değişiklikleri (kanunun 33'üncü maddesinde sayılmıştır.) izleyen yılın başından itibaren başlar.

Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hale gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan binalardan dolayı mükellefiyet, bu olayların vuku bulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer.

Emlak alımında bildirim verme süresi ve önemi

Arazi, arsa ve bina alımında ve mevcut olanların yazılı vergi değerini değiştiren-tadil eden nedenlerin bulunması halinde (Madde 33/1-/)(geçici ve daimi muafiyetten faydalanılması hali dahil) emlâk vergisi bildirimi verilmesi zorunludur. Bildirimler; yeni iktisaplarda, yeni inşa hallerinde ve mevcutlarda yukarıda belirtilen değişikliklerin meydana geldiği bütçe yılı içerisinde, emlâkin bulunduğu yerdeki ilgili belediyeye verilir.

Yukarıda yazılı haller bütçe yılının son üç ayı içinde vuku bulduğu takdirde bildirim, olayın vuku bulduğu tarihten itibaren üç ay içinde verilir. Bildirimlerin şekli ve kapsamı Maliye Bakanlığı’nca belirlenmektedir.

Bu bildirimlerin gayrimenkullerin iktisap edildiği yada mevcut gayrimenkullerde önemli tadilat yapıldığının bildirilmesinin ve vergi mükellefiyetinin doğuşunun ve emlak vergisi ödeme gereğinin farklı yıllarda (bütçe yıllarında) söz konusu olması nedeniyle bildirimler ihmal edilebilmektedir. Bildirimlerin geç yapılması gayrimenkul sahiplerine önemli sıkıntılar yaratabilmektedir. Emlak Vergisi uygulamasında zaman aşımı süresinin başlama tarihi bildirime bağlı olduğundan bildirimlerin ihmal edilmiş ve vergileri ödenmemiş olduğu durumlarda çok uzun bir süre geçtikten sonra bile cezalı vergi tarhiyatı ile karşılaşılabilir.

Emlak Vergisi'nin oranı ve sıfır oran uygulamasında sorunlar

Arazi vergisinin oranı binde bir, arsalarda ise emlak vergisi oranı binde üçtür. Bina vergisinin oranı meskenlerde binde bir, diğer binalarda ise binde ikidir. Bu oranlar 5216 sayılı Kanun'un uygulandığı büyük şehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde %100 artırımlı uygulanır. Bakanlar Kurulu, vergi oranlarını yarısına kadar indirmeye veya üç katma kadar artırmaya yetkilidir.

Ayrıca, Bakanlar Kurulu, kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup on sekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların, gazilerin, engellilerin, şehitlerin dul ve yetimlerinin Türkiye sınırları içinde brüt 200 m2lyi geçmeyen tek meskeni olması (intifa hakkına sahip olunması hali dahil) halinde, bu meskenlerine ait vergi oranlarını sıfıra kadar indirmeye yetkilidir.
Bakanlar kurulu, 2006/11450 Sayılı Kararla bu yetkisini kullanmış ve tek meskeni olan yukarıda sayılan emlak vergisi mükelleflerinin vergi oranını sıfıra indirmiştir.

Bu hüküm, yukarıda belirtilenlerin tek meskene hisse ile sahip olmaları halinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır. Muayyen zamanda dinlenme amacıyla kullanılan meskenler hakkında bu hüküm uygulanmaz. Geliri olmadığını belgelemenin usul ve esaslarını belirlemeye Maliye Bakanlığı yetkilidir.

Yeni inşa edilen bina veya binaların vergisi, arsasının (veya arsa payının) vergisinden az olamaz. Bu hüküm binaların inşalarının sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren dört yıl uygulanır.

Hiçbir geliri olmayan mükelleflerin geliri olmadığını belgelemelerinin zorluğu

Kanunun 8'inci maddesine göre, hiçbir geliri olmadığını belgeleyen mükellefler indirimli vergi oranından yararlanacaklar, dolayısıyla sahibi bulundukları 200 m2'yi geçmeyen tek meskene ait bina vergisi, indirimli vergi oranı dikkate alınarak hesaplanacaktır.

Kendisine kanunen bakmakla mükellef kimsesi bulunan 18 yaşını doldurmamış çocukların 200 m2'yi geçmeyen mesken binalarına ait verginin hesabında ise, indirimli bina vergisi oranının uygulanması mümkün olmayıp, normal bina vergisi oranı uygulanacaktır. Ancak, hiçbir geliri olmayan çocuğa kanunen bakmakla mükellef olan veli veya vasinin de hiçbir gelirinin bulunmadığının belgelenmesi halinde, 18 yaşını doldurmamış bulunan çocuğun sahip olduğu tek meskene ait bina vergisinin hesabında indirimli vergi oranı uygulanabilecektir.

Hiçbir geliri olmadığım beyan eden mükelleflerin, indirimli vergi oranından yararlanabilmeleri için, hizmet karşılığı elde edilen ücret geliri, ticari, sınai ve mesleki faaliyet geliri, tarımsal faaliyet geliri, menkul ve gayrimenkul geliri, faiz ve temettü geliri veya benzeri türde bir gelirinin olmaması gerekmektedir. Bu nedenle mükelleflerin;

a) İkametgâhlarının bulunduğu yer vergi dairesinden gelir vergisi mükellefi olmadıklarına,

b) Sosyal Güvenlik Kurumu (TC Emekli Sandığı, Bağ-Kur ve Sosyal Sigortalar Kurumu) ilgili birimlerinden aktif sigortalı bulunmadıklarına,

dair alacakları belgeleri, 38 No.lu Emlak Vergisi Genel Tebliği eki form ekinde ilgili belediyeye vermeleri gerekmektedir. 

Hiçbir geliri olmadığım beyan etmek suretiyle yukarıda belirtilen belgeleri veren mükelleflerin bu beyanları ve verdikleri belgeler belediyelerce kabul edilecek ve mükelleflerin 200 m2'yi geçmeyen tek meskenlerine indirimli vergi oram uygulanacaktır.

Mükellefler, daha sonra yukarıda belirtilen türden bir gelir elde etmeleri veya ikinci bir mesken binasına sahip olmaları halinde, bu durumu mükellefiyetlerinin bulunduğu belediyeye bildirmek zorundadırlar.

İndirimli vergi oranından yararlanma şartlarını taşımadığı halde, gerçek dışı beyan ve gerçek dışı belge ibraz etmek suretiyle indirimli vergi oranından yararlanan mükellefler ile durumunda meydana gelen değişikliği bildirmeyen mükelleflerden alınması gereken vergi, kendilerinden cezalı olarak alınacaktır.

Geliri sadece sosyal güvenlik kurumlarından alına gelirden ibaret olması ve başkaca gelirinin olması %0 oranının uygulanması (vergi istisnası) için şarttır. Başkaca geliri olmadığının tespiti oldukça güçtür. Ayrıca sosyal güvenlik kurumları dışında geliri olmayanların yıllık gelir harcama dengesini sağlamak için örneğin, kış aylarındaki yakacak masrafları ve benzerleri için yaz aylarında gelirinin bir kısmını biriktirip bankaya yatıran emeklinin aldığı emekli geliri kaynaklı faiz geliri elde etmesi halinde, (faiz miktarı örneğin 100 TL olsun,) istisna hakkını kaybedecek midir?

Bunun dışında, sadece emekli aylığı olan yaşlı bir kişi sağlık nedeniyle bakıma muhtaç olup çocuklarından birinin evinde çocukları ile oturmak zorunda olabilir. Bu durumda tek meskeni kiraya vermek söz konusu olacaktır. Bu durumda sosyal adaleti sağlamak üzere kabul edilen %0 oranının uygulanmaması yanlış olmayacak mıdır?

Yukarıda belirtilen, daha da artırılabilecek nedenlerle hiç gelir elde edilmemesi şartı yerine bir limit belirlenmesi, gelir elde edilse dahi uygulanacak özellikli hallerin tespiti uygun olacaktır.

İndirimli vergi oranının uygulanması ile ilgili diğer hususlar

a) İndirimli vergi oranının uygulanması için meskende bizzat oturma şartı aranmamaktadır. Bu nedenle, sahip olduğu tek meskeni kiraya verip, kirada oturanlar da diğer şartlan taşımaları kaydıyla indirimli vergi oranından faydalanabileceklerdir.

b) 200m2'yi geçmeyen tek meskene hisse ile sahip olunması halinde indirimli vergi oranı, meskenin vergi değerinin hisseye isabet eden kısmına uygulanacaktır.

c) Birden fazla meskeni olanların veya birden fazla meskende hisseye sahip olanların meskenlerine indirimli vergi oranı uygulanmayacaktır.

d) Muayyen zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan meskenler için söz konusu indirimli vergi oranının uygulanması mümkün değildir.

e) Sosyal güvenlik kurumlarından emekli, dul, yetim, ölüm ve maluliyet aylığı alanların, bu aylıkları dışında başka gelirlerinin bulunması halinde, bunların meskenine indirimli vergi oranı uygulanmayacaktır. Mükelleflerin gelir getirmeyen işyeri, arsa ve araziye sahip olmaları, indirimli vergi oranından yararlanmalarına engel teşkil etmemektedir.

f) İndirimli vergi oranından yararlanan mükelleflerin, bu orandan yararlanma ile ilgili şartlardan herhangi birini kaybetmeleri halinde, bu durumu mükellefiyetlerinin bulunduğu belediyeye bildirmeleri gerekmektedir.

Sosyal Güvenlik Kurumu'ndan emekli aylığı alan tek meskene sahip mükelleflerin, diğer gelirlerine bakılmaksızın vergi istisnasından yararlandırılmaları, ülkemizin bu günkü gelişmişlik seviyesinde, sosyal adaletin sağlanmasına önemli bir katkı olurdu. 

Bina ve arazi vergilerinde zamanaşımı süresinin başlangıcındaki belirsizlik

Emlak Vergisi Kanunu’nun 40'ıncı maddesine göre, bildirim dışı kalan bina ve arazinin vergi ve cezalarında zamanaşımı, bu bina ve arazinin bildirim dışı bırakıldığının idarece öğrenildiği tarihi takip eden yılın başından itibaren başlar.

Emlak vergisi dışında diğer vergi kanunlarında zamanaşımı süresinin başlangıcı olarak Vergi Usul Kanunu düzenlemeleri esas alınmıştır.

Vergi Usul Kanunu'nda zamanaşımı 113 ve 114'üncü maddelerinde düzenlenmektedir. Vergi Usul Kanunu'nun 113'üncü maddesine göre zamanaşımı: belli bir sure geçmesi suretiyle vergi alacağının kalkmasıdır. Zamanaşımı, mükellefin bu hususta bir müracaatı olup olmadığına bakılmaksızın hüküm ifade eder. Maddenin bu kesin ifadesine göre, zamanaşımı tüm ilgilileri bağlar.

Vergi Usul Kanunu'nun 114'üncü maddesi ise zamanaşımı sürelerini düzenlemiştir. Vergi alacağının doğduğu takvim yılını takip eden yılın başından başlayarak beş (5) yıl içinde tarh ve mükellefe tebliğ edilmeyen vergiler zamanaşımına uğrar. Zaman aşımı ancak, takdir komisyonuna başvurulması halinde durur, takdir komisyonu karan vergi dairesine verildiğinde yeniden işlemeye başlar ve hiçbir şekilde işlemeyen süre bir yıldan fazla olamaz.

Emlak vergisi uygulamasında ise zaman aşımı süresinin, bildirimde bulunulmaması halinde başlangıç tarihi belirsizdir. İdare yirmi yıl sonra tespit yaparsa ya da emlak vergisi mükellefi bildirimde bulunursa bu tarihten sonra zamanaşımı süresi işlemeye başlayacak ve beş yıl sonra zamanaşımına uğrayacaktır.

Emlak vergisinde de, diğer vergi kanunlarında olduğu gibi zamanaşımı süresi Vergi Usul Kanunu'ndaki genel hükümlere tabi olmalı; bu mümkün görülmüyorsa idarenin tespit yapabileceği süre belirli olmalıdır. İki-üç yıl gibi. İnternet gibi ileri teknolojinin sağladığı imkanlar göz önünde tutulduğunda bu ek süreye de ihtiyaç yoktur. Aksi halde vergi hukukundaki hukuki güvenlik ve belirlilik ilkesinden uzaklaşılmış olur. Akif Akarca/Dr. Mehmet Şafak

http://www.dunya.com/emlak-vergisi-ve-uygulamada-bazi-sorunlar-158102yy.htm

Yukarıda yer verilen açıklamalar, konuya ilişkin genel bilgiler içermektedir. Özdoğrular smmm ltd. şti./ www.ozdogrular.com, işbu dokümanın içeriğinden kaynaklanan veya içeriğine ilişkin olarak ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz.