Ülkemizde gayrimenkulün en sağlam yatırım aracı olduğuna sanırım kimsenin itirazı olmaz.

Biraz iddialı olabilir ama gayrimenkule yatırımın aynı zamanda en iyi yatırım olduğu da kabul görür. Özellikle sürekli gelişen şehirlerde gayrimenkullerin rant kazandığını, kısa sürede büyük prim yaptığını görüyoruz. Böylesine kazanç sağlayan bir unsurun devlet ve maliye tarafından gözden kaçırılması düşünülemezdi. Nitekim gayrimenkuller üzerinden alınan vergilere baktığımızda çeşitliliğin çok fazla olduğunu görüyoruz. Alım-satım arasındaki farktan kaynaklanan Gelir Vergisi, Katma Değer Vergisi, Veraset ve İntikal Vergisi, devir esnasında ödenen harçlar, sürekli olarak ödenen Emlak Vergisi gibi birçok malî yükü bulunan gayrimenkullerin vergisel boyutu da çok karışık. Özellikle yeni büyükşehir olan illerde Emlak Vergisi’nin matrahı ve oranının katlanması mal sahiplerini mağdur edecek gibi görünüyor.

Komisyon kararlarına itiraz hakkı var

Bilindiği gibi bina, arsa ve arazilerin Emlak Vergisi’ne esas alınan vergi değeri dört yılda bir, ilgili belediyeler tarafından yeniden hesaplanıyor. Diğer yıllarda ise vergi değeri, bir önceki yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılıyor. Buna mukabil yeni emlak değerleri komisyonlar tarafından belirleniyor. Tespit yapılacak gayrimenkulün cinsine ve bulunduğu yere göre değişiklik gösteren komisyonlara vali, defterdar, belediye başkanı, tapu sicil müdürü veya vekilleri, belediyeden yetkili bir memur, ticaret odası, ziraat odası ve esnaf odalarından ilgili kişiler katılıyor.

    Belediyeler en önemli gelir kaynağı olan emlak vergilerini daha fazla toplamak için kimi zaman eski değerlerde çok yüksek artışlara gidiyor. İller arasında dengesizlikler görülebildiği gibi, aynı ilde il merkezi ile ilçelerin birim değerleri arasında bile uçurum olabiliyor. Diğer yandan aynı ilçede hatta aynı sokakta bulunan gayrimenkullerin değerinin bile aynı kabul edilmesi adil değil. İşlek bir caddeye açılan sokak başındaki ev ile sokağın sonundaki ev aynı oranda prim yapmaz. Aynı binada bulunan evler bile bodrum kat ile teras kat olmaları halinde metrekare değerlerinin farklı belirlenmesi gerekir. Daha önce komisyonlar tarafından belirlenen vergi değerlerine gerçek kişilerin itiraz etme hakkı bulunmuyordu. Anayasa Mahkemesi’nin bu hükmü iptal etmesi ile artık gayrimenkul sahiplerinin doğrudan kendilerinin komisyonlar tarafından belirlenen değere itiraz etmelerinin yolu açılmış oldu.

    Emlak Vergisi, komisyonlar tarafından belirlenen bu vergi değerleri üzerinden oranlar uygulanarak hesaplanıyor. Emlak Vergisi oranı, gayrimenkulün; konut, konut dışı bina (büro, dükkân mağaza vb.), arsa ve arazi olma durumuna, büyükşehir belediye sınırları içinde bulunup bulunmadığına göre değişiyor. Mesela konut için uygulanan oran binde 1, işyerlerinde binde 2 ve arsalarda da binde 3’tür. Bu oranlar büyükşehirlerde iki kat olarak uygulanıyor. Vergi değerinin yüksek belirlenmesi sadece Emlak Vergisi’ni fazla ödemeye sebep olmuyor. Çünkü gayrimenkullerle ilgili alınan vergilerin neredeyse tamamı bahsettiğim vergi değerine atıf yapıyor. Mesela Emlak Vergisi ödeme aşamasında hesaplanan Kültür ve Tabiat Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı da Emlak Vergisi değeri üzerinden hesaplanıyor. Ayrıca asgari kira gelirinin uygulanacağı durumlarda da beyan edilmesi gereken vergi, bu değer üzerinden hesaplanacak. Ölüm veya bedelsiz intikallerde ödenecek Veraset ve İntikal Vergisi, alım satımlarda hem alıcı hem de satıcı tarafından ödenecek tapu harcının hesaplanmasında da asgari limit, komisyonlar tarafından belirlenen vergi değeri olacaktır.

Konutların satışında KDV

Bilindiği gibi geçen sene Bakanlar Kurulu kararı ile konut teslimlerinde uygulanacak KDV oranlarında değişiklik yapıldı. Bu kararla belirlenen yeni KDV oranları listelerinde net alanı 150 metrekareye kadar konutlardan; büyükşehirlerde lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan yapı ruhsatının alındığı tarihte üzerine yapıldığı arsanın metrekare vergi değeri; 500 TL ile 999 TL arasında olan konutların tesliminde yüzde 8, 1.000 TL ve üzerinde olan konutların tesliminde yüzde 18 oranında KDV hesaplanacak. Ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi halinde de aynı şekilde yüzde 18 KDV uygulanacak. Bu yıl komisyonlar tarafından belirlenen vergi değerlerinde görülen afaki artış arsa metrekare fiyatlarının da ciddi manada yükselmesine sebep oldu. Bu durumda büyükşehirlerde özellikle İstanbul, Ankara gibi şehirlerde yüzde 18’in altında KDV ile satılan konut bulmak oldukça zor olacak gibi görünüyor.

    Öte yandan 150 metrekareden büyük konutlar ile büyüklüğü ne olursa olsun işyerlerinin satışında yüzde 18 oranında KDV uygulanması gerektiğini hatırlatayım.

Emekli, ev hanımı, işsiz ve engelliler Emlak Vergisi ödemeyebilir

Geliri sadece kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından, emekli aylığından ibaret olanlar ile bunların dul ve yetimleri, hiçbir geliri olmayan ev hanımları ve işsizler, gaziler, engelliler ile şehitlerin dul ve yetimleri sosyal devlet ilkesi gereği Emlak Vergisi ödememe imkânına sahip. Bu kişiler, brüt 200 metrekareyi aşmayan tek konutları için belediyeden alacakları form ve durumlarını ispat edecek belgelerle başvurmaları halinde Emlak Vergisi ödemez. Bu avantaj sadece tek konutları olanlar için geçerli olup, işyeri ve arasalar için geçerli değildir. Yusuf Keleş

http://www.zaman.com.tr/ekonomi/gayrimenkulu-olanlar-vergi-surprizlerine-hazir-olsun_2212520.html

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Yukarıda yer verilen açıklamalar, konuya ilişkin genel bilgiler içermektedir. Özdoğrular smmm ltd. şti. / www.ozdogrular.com, işbu dokümanın içeriğinden kaynaklanan veya içeriğine ilişkin olarak ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz.